AİDAT BORCUNU ÖDEMEYEN KİRACININ TAHLİYESİ
Aidat borcu nedir denir diye sorulursa kısaca, topluluk halinde yaşamanın oluşturduğu ortak giderler diye tarif edebiliriz. Örneğin bir apartmandaki ortak alan elektrik gideri, su gideri, temizlik gideri, kapıcı ve bekçi gideri vb giderlerin karşılanması için toplanan paradır. Miktarı genelde her apartmana göre değiştir. Kapıcı, güvenlik olup olmaması gibi faktörler miktarda etkilidir. Aidat borcunun belirlenmesi ayrı bir konudur. Bu nedenle burada değinmiyoruz.
Aidat borcundan kat maliki olan ev yada dükkan sahibi de sorumludur. Taşınmazı hiç kimse kullanmasa dahi aidat ödemek zorundadır. Aidat borcunun esas sorumlusu taşınmazı kullanan kişidir. Çünkü giderler taşınmazın kullanımından kaynaklıdır. Yine taşınmaz kiracı yanında intifa yada sükna hakkı sahibi tarafından kullanılması halinde kullananlar aidattan sorumludur. Kiracıda kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıysa aidatlardan aslen sorumludur. Kiracı olan yerde mülk sahibi de site yönetimine karşı müteselsilen sorumludur. Ancak nadiren bazı kira sözleşmeleri ve genelde günlük kiralanan taşınmazlarda aidat borcundan mülk sahibi sorumlu olabilmektedir.
Kira bedeline aidatında dahil olduğu yazılı ise kiracının sorumluluğu olmayacaktır. Ancak uygulamada böyle sözleşmeler yok denecek kadar azdır.
Kiracının aidat ödeme yükümlülüğü Türk Borçlar Kanunda düzenlenmiştir. Kanuna göre;
Kiracının temerrüdü
MADDE 315- Kiracı, kiralananını tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar” denilmektedir.
Kiracı hem kirayı, hem de aidatı ödemezse ne yapılacaktır? Yada kirayı düzgün ödeyip aidatı ödemeyen kiracı hakkında nasıl bir işlem yapılacaktır? Aidat borcunu ödemekle yükümlü olan kiracı borcu ödemezse taşınmazdan tahliye edilebilir mi? Tahliye edilirse tahliye usulü nasıldır? Bu soruların cevabını kısaca vereceğiz.
Aidat borcunun asıl alacaklısı site yönetimidir. Site yönetimi alacağını tahsil için hem kiracıyı hem de taşınmaz sahibini icraya verebilir. İcra dosyaya borç süresinde ödenmez ise cebri icra ile tahsil edilebilir. Ancak apartman yönetimi kiralayan olmadığından dolayı kiracının tahliyesini talep edemez. Bu hak sadece taşınmaz sahibine aittir.
Ancak taşınmaz sahibi apartman yönetimine ödediği aidatı kiracıya rücu etme hakkı vardır. Kiralayan aidat borcunu ödemeden kiracıya rücu hakkı olmayacağı için ödeme sonrası haklarını talep etmesi kanunen zorunludur. Kiralayan taşınmaz maliki ödemenin yapıldığını yazılı belge ile ispatı gerekir. Bu hususta Yargıtay’ın birçok kararı mevcuttur. Örneğin; “Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 5.maddesi gereğince kiracının ödemesi gereken yakıt ve aidat borcunu kiralayan ancak kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/4046 E. 2014/14434 K“ denilmiştir.
Kiralayan tarafından yönetime ödenen aidat alacağı kiralayana kira borcu ödenmemiş gibi dava açma ve icra takibi yapma hakları tanır. Kiralayanın kira borcu ödenmemiş gibi hareket edebilir. Çünkü aidattan asıl sorumlu kiracıdır.
Taşınmaz sahibi ödediği aidatı rücu için kiracıya ihtar çekip konutlar ve çatılı işyerleri 30 günlük yasal süre vererek (kira alacağındaki gibi) ödemesini talep edebilir. Verilen sürede ödemez ise kiracı temerrüde düşmüş olacağından taşınmaz sahibi kira akdinin feshi ile tahliye davası açabilir.
Taşınmaz sahibi için ihtar tek yol değildir. İcra takibi de ihtar yerine geçer. Ev sahibi ihtar çekmeden rücu için icra takibi yapabilir. İcra takibi kira alacağındaki gibi 13 örnek yapılmalıdır. Yine kiracıya ödemesi için icra Dairesi tarafından 30 günlük yasal süre verilmelidir. Bu süre içinde aidat ödenmez ise kiralayan kira akdini feshedebilir. İcra takibine itiraz olursa itirazın kaldırılmasını İcra Hukuk Mahkemesinden isteyebilir. Ya da itirazın iptali davası ile tahliyeyi Sulh Hukuk Mahkemesinden istenebilir.
Mahkeme tarafından tahliye kararı verilmesi sonucunda kiracı taşınmazdan tahliye edilir. Tahliye durumu ile karşı karşıya gelmek istemeyen kiracıların aidat borçların geciktirmemesi gerekir.
Av. İbrahim Güllü
Kaynak: https://avibrahimgullu.com/aidat-borcunu-odemeyen-kiracinin-tahliyesi/
Bir yanıt bırakın