Alt Kira Sözleşmesi

ALT KİRA SÖZLEŞMESİ

Türk Borçlar Kanunda kira sözleşmelerinde “Konut ve Çatılı işyeri“ ayrımına gidilmiştir. Birçok konuda konut ve çatılı işyerine ilişkin sözleşmelerde kiracıyı koruyan düzenlemelere yer verilmiştir.

Alt kira sözleşmesi, kısaca; bir kişinin kiraladığı taşınır yâda taşınmazı başkasına kiralamasıdır. Bu iki nedenle olabilir.

Birincisi ve genelde düşük bedelle kiraladığı bir yeri daha başkasına yüksek bedelle kiraya, alt kiraya verilmektedir. Genelde büyük bir taşınmazın düşük bedel ile kiralanması ve sonrasında küçük bölümler halinde başkasına verilmesi şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Genelde alt kira sözleşmeleri inşaat işçisi, göçmenler vb gibi sürekli ikametgâh sahibi olmayan kişiler olmaktadır. Onların zor durumundan alt kiraya veren yararlanmaktadır.

İkincisi ise nadirde olsa, kiracı kiralana ihtiyacı kalmamış ya da kira bedelini ödeyemez duruma düşmüş ise kira sözleşmesinin süresi dolmamış, kiralayan da taşınmazı teslim almayı ret etmiş ise bu durumda da başkasına alt kiraya vermiş olabilir.

Hukuka aykırı şekilde alt kira sözleşmesi yapılabilir. Kişinin malik adına hareket ederek taşınmazı bir başkasına kiralaması alt kira sözleşmesi değildir. Kira sözleşmesidir.

Bu nedenle taşınmaz kiralarken tapu sahibinden yâda vekilinden kiralamalıdır. Aksi takdirde 3 kişi ile yapılan kira sözleşmelerinde ve alt kira sözleşmelerinde birçok sorun yaşanabilir.

Alt kira sözleşmesi yapılması ve şartları kanunda düzenlenmiştir. Kanuna göre konut ve çatılı işyeri olan taşınmazların alt kira sözleşmesi ile kiraya verilebilmesi için kiraya verenin yazılı muvafakatinin olması gerekir. 6570 sayılı eski yasada da benzer düzenleme mevcut idi ve istisna getirilmiş idi. Muvafakat ilk sözleşme yapılırken verileceği gibi daha sonra ek sözleşme ile de verilebilir.

Türk Borçlar Kanununun 322 maddesinde;

Alt kira ve kullanım hakkının devri

MADDE 322-“Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir” hükmüne haizdir.

Yani alt kira sözleşesi için yazılı muvafakat geçerlilik şartıdır. Bu nedenle sözlü rızaya davalı alt kira sözleşmesi geçersizdir. Alt kiraya verme yetkisi olmamasına rağmen kiraya verilirse, alt kira sözleşmesi geçersizdir. Akde aykırılık nedeni ile her iki kiracıda taşınmazdan tahliye edilebilir.

6570 sayılı yürürlükten kalkan kanunun 12. Maddesinde istisna olarak “Kira akdinin esas gayesi itibariyle başkalarına kiralanması lazım ve mutat olan (Otel, pansiyon, talebe yurdu ve benzerleri) gayrimenkuller bütün gayrimenkulün devri veya kiralanması hali müstesna olmak üzere yukarıdaki fıkra hükmüne tabi değildir” hükmü yeni Borçlar Kanunda yer almamıştır. Bu nedenle istisnalar artık yoktur. Yazılı muvafakat bütün kiralar için zorunlu hale gelmiştir.

Kiralananın yasalara uygun olarak alt kiraya verilmiş olması halinde dahi kanunen sınırlamalar vardır. Alt kiracının haklarını öncelikle üst kira sözleşmesi belirlemektedir. Üst kira sözleşmesine aykırı olarak alt kiracıya fazla hak tanınamaz. Tanınırsa sözleşmenin bu kısmı geçersiz olur. Örneğin kira sözleşmesinde “kiracı yanına kimse alamaz maddesi varsa” alt kira sözleşmesi ile “ kiracı yanına kişi alabilir” şeklinde yeni bir hak tanınamaz.

Kanundan açıkça anlaşıldığı üzere, “alt kiracı” olarak sıfatlandırılan kişinin, kiralanan üzerindeki hakkı, kiraya veren ile kiracı arasında kurulmuş olan kira sözleşmesine dayanmaktadır. Alt kiracı, bu sözleşmede belirlenen sınırların ötesine geçemez; aşkın bir kullanımda bulunamaz. Nitekim Yargıtay’ın istikrarlı uygulamasına göre, asıl kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte, alt kiracı ile asıl kiracı arasındaki alt kira sözleşmesi de sona erer. Aynı şekilde, asıl kira sözleşmesinden daha uzun bir kullanım süresi öngören alt kira sözleşmesi de uygun kabul edilmez denilmiştir.  KISACA ÖZETLERSEK ALT KİRA SÖZLEŞMESİ ASIL KİRA SÖZLEŞMESİNE AYKIRI OLAMAZ. ONUN ÇİZDİĞİ SINIRLARI AŞAMAZ.

Alt kiracının uyması gereken hem asıl kira sözleşmesi, hem de alt kira sözleşmesi olmak üzere iki ayrı sözleşme kuralları vardır. Taşınmazı üst kira sözleşmesine aykırı kullanması sözleşmeye aykırılıktır. Asıl kira sözleşmesi sona erdiği takdirde alt kira sözleşmesi de sona ermiş sayılır. Yani tahliye davası sadece asıl kira sözleşmesi yapana karşı açılması yeterlidir. Alt kira sözleşmesi yapana karşı tahliye davası açılamaz. Alt kiracı tahliye edilse dahi üst kira sözleşmesi devam eder.

Asıl kiracının tahliyesine karar verilmesi halinde alt kira sözleşmesi yokmuş gibi tahliye gerçekleştirilir. Alt kiracının tahliyesi için ayrı bir dava ya da icra takibi yapmaya gerek yoktur.

Kira sözleşmesinin devri ile alt kira sözleşmesi farklı şeylerdir. Kira sözleşmesinin devrinde eski kiracı yerine yenisi geçmektedir. Eski kiracının kiracılık sıfatı sona ermektedir.

Alt kira sözleşmesi ile ilgili hukuki meselelerde yardım alınarak hakaret edilmesi uygun olacaktır. Mağduriyetleri azaltacaktır.