Haksız Tahliye Edilen Kiracının Tazminat Hakkı

HAKSIZ TAHLİYE EDİLEN KİRACININ TAZMİNAT HAKKI

HAKSIZ TAHLİYE EDİLEN KİRACININ TAZMİNAT HAKKI VAR MIDIR?

Ülkemizde geçmiş dönemlerde olduğu gibi enflasyon oranlarının çok yükselmesinden dolayı ev fiyatları 3-4 kat artmıştır. Ancak kiralar 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı sınırı hem de 11 Haziranda yürürlüğe giren kanuna göre  % 25 sınırlaması ile kira bedelleri düşük kalmıştır.

Bu nedenle ev sahipleri taşınmazı tahliye edip başkasına yüksek bedel ile karaya vermek için kanuni her yolu zorlamaya başlamışlardır. Bu zorlama davalar, iş yoğunluğu, hakimlerin tecrübesizliği gibi nedenlerden dolayı bazı haksız tahliyeler oluşmaktadır. Bu tür haksız tahliyeler için oluşacak zararın tazmini için kanunda açık bir düzenleme yoktur. Tazminat talepleri genel hükümlere göre belirlenecektir. Tek istisnası ihtiyaç nedenine dayalı tahliye kararı sonrası taşınmaz 3 yıllık sürede başkasına kiraya verilirse özel tazminat düzenlemesi vardır. Bu husus başka makalemizde ayrıntılı olarak incelenmiştir. Burada inceleyeceğimiz husus başka nedenlere dayalı haksız tahliye nedeni ile oluşan mağduriyetler sonucu oluşacak zararın tazminidir.

Kanun koyucu kiracıyı korumaya yönelik pozitif ayrımcılık getiren düzenlemeler yapmıştır. Kira sözleşmenin süre sonunda kendiliğinden sonlanması veya  kiralayanın iradesi ile sonlandırılmasına sınırlamalar getirmiştir. Kanunda kararlaştırılan süre sonunda kira sözleşmesinin çatılı taşınmazlar açısından sonlandırılması yasaklanmıştır. Kiralayan açısından tahliye nedenleri kanunda açıkça belirtilmiştir. Bunların dışında başka bir tahliye nedeni yoktur. Tahliye nedenlerinin birisi hariç (tahliye taahhüdüne itiraz edilmemesi hali) tamamında  kural olarak tahliye mahkeme kararı ile gerçekleşmektedir.

Ancak hukukumuzda iki ayrı mahkeme tarafından tahliyeye karar verilebilmektedir. Bunlardan birincisi Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kiralar konusunda genel yetkili mahkemedir. Diğeri ise İcra Hukuk Mahkemesidir.  Tahliye davası doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilir. Ayrıca icra takibine dayalı bir tahliye talebi var ise itirazın iptali davası da Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilir. Sulh Hukuk Mahkemesi kararları esas yönünden de kesin kararlardır. Çünkü bu yargılama türünde cevaz verilen tüm delillerin (imza incelemesi, yemin, vs) incelemesi yapılabilmektedir. Kısaca ispata yarayan her türlü delilin ileri sürülmesi ve her yönüyle inceleme yapılması mümkündür. Bu nedenle Sulh Hukuk Mahkemesinin haksız tahliye kararlarına karşı tazminat nedenleri sınırlıdır. Hükme esas alınan bir belge yada delilin sahteliğinin sonradan anlaşılması yada kararın yüksek mahkeme tarafından bozulması gibi nedenlerle olabilir.

İkinci tahliye kararı verecek mahkeme İcra Hukuk Mahkemesidir. Şekli inceleme yaparak tahliye kararı vermektedir. Hızlı karar verilmesi nedeni ile çok tercih edilmektedir. Ancak şekli inceleme yaptığı için her tahliye davası bu mahkemede açılamaz. Bu mahkemede yargılamayı gerektiren sahtelik iddiası araştırılmaz, yenim teklif edilemez. Her türlü delil incelenmez. Şeklen haklılık kriterine göre karar verilir. Bu nedenle kararları da kesin değildir.

Her iki mahkeme tarafından verilen kararlar kesinleşmeden infaz edilebilir. Kesinleşmesine gerek yoktur. Bu nedenle kararlar mutlaka tehiri icra talepli olarak istinaf edilmesi gerekir. Tehiri icra talepli istinaf yada temyiz  edilmezse taşınmazdan tahliye gerçekleştirilebilir.  İstinaf mahkemesi sizi haklı bularak tahliye kararını kaldırsa bile tahliye gerçekleşmiş, yeni bir eve taşınmak zorunda kalmış, dava konusu taşınmaza da başkaları yerleşmiş olabilir. Bu durumda taşınmaza geri dönüş imkansız olacaktır. Bu durumda haksız tahliye nedeni ile tazminat davası açılabilir. Ayrıca İcra Hukuk mahkemesi kararları esas yönünden kesin olmadığından istinaf ve temyiz incelemesi sonucunda karar onansa dahi, Sulh Hukuk Mahkemesinde iptali konulu dava açılabilir. Sulh Hukuk mahkemesi tarafından İcra Hukuk Mahkemesinin tahliye kararı kaldırılabilir. Bu durumda tahliye gerçekleşmiş ise tazminata konu haksız tahliye olayı gerçekleşmiş olur.

TAHLİYE NEDENLERİ VE TAZMİNATA KONU OLUP OLAMAYACAĞI KISACA İNCELERSEK;

1-Kira bedelinin ödenmemesi halinde tazminat konusu.  

Kira bedelinin kiracıya tanınan en az 30 günlük ödeme içinde ödenmemesi halinde kiracı mahkeme kararı ile tahliye edilebilir. Ayrıntılı makaleye

 https://avibrahimgullu.com/kira-borcunu-odemeyen-kiracinin-tahliyesi/  adresinden ulaşabilirsiniz.

İcra takibi sonrasında ödeme yapılmamış ise yada süresinde itiraz yapılmadan takip kesinleşmiş ise İcra Hukuk Mahkemesinden tahliye yönünde karar çıkabilir. Bu karar esas yönden kesin değildir. Ancak bu karara karşı tehiri icra talep edilmezse tahliye gerçekleşebilir. Tehiri icra sonucu karar yüksek mahkemeden onanması halinde yine tahliye gerçekleşebilir. Her iki durumda da bu kararlar esas yönünden kesin olmadığından tahliye sonucu mağdur olan kiracı bu kararların iptali ve tazminat talepli Sulh Hukuk mahkemesinde dava açabilir. Özellikle elden ödeme yapan kiracıların çoğu bu yol ile tahliye edilmektedir. Elden ödeme hususu İcra Hukuk Mahkemesi önünde ileri sürülemez, yemin telif edilemez. Ancak ödemeye ilişkin yazılı belgeler sunulabilir. İşte bu durumda tahliye edilen kiracı Sulh Hukuk Mahkemesinde tazminat davası açılabilir.

2-İki haklı ihtar nedeni ile tahliye

Kiracının kiraları bir kira yılında iki defa geç ödemesi halinde kiralayana dava yolu ile tahliye hakkı tanınmıştır.  Bu husustaki ayrıntılı makaleye

 https://avibrahimgullu.com/iki-hakli-ihtar-nedeniyle-tahliye-davasi/ adresinden ulaşabilirsiniz. Ancak bu durumda tahliye kararı Sulh Hukuk Mahkemesinden alınması gerekir. Bu nedenle bu davaya ilişkin kararlar esas yönünden de kesindir. Bilirkişinin kasıtlı hatalı rapor vermesi vb yada temyiz yada istinaf bozması gibi nedenlerle haksız karar bozulur ancak bu sırada kiracı tahliye edilmiş olursa haksız tahliye olgusu gerçekleşmiş olur tazminat davası açılabilir.

3-Yazılı tahliye taahhüdü verilmiş ise kiralayan tahliye taahhüdüne istinaden tahliye talep edebilir.

Kiracı yazılı bir tahliye taahhüdü vermiş ise tahliye için verilen tarihten sonraki 30 gün içinde tahliye yoluna başvurabilir.

Bu husus ayrıntılı olarak https://avibrahimgullu.com/tahliye-taahhutnamesi-nedir/ makalemizde incelenmiştir. Bu durumda 7 günlük sürede itiraz edilmez ise tahliyeye ilişkin icra takibi kesinleşir. Bu durumda mahkeme kararı olmadan kiracı icra kararı ile tahliye edilebilir. Kanunlarımızda tek mahkeme karar olmaksızın tahliye imkanı bu şekilde olabilmektedir. Bazen borçlu muhtara bırakılan tebligattan haberdar olmayabiliyor. 7 günlük sürede itiraz etmeyip, bir anda tahliye için gelen icra memuru ile karşılaşabiliyor. Bazen usule aykırı yapılan tebligatlar nedeni ile de itiraz süresi kaçırılmaktadır Yada hukuki hatalar nedeni ile süresinde gecikmiş itiraz yapılmadığı gibi durumlarda  tahliye gerçekleşebilir. Bu gibi durumlarda tahliye taahhüdünün geçersizliği dava yolu ile ispat edilirse haksız tahliye gerçekleşmiş olur. Haksız tahliye edilen kiracının tazminat hakkı doğar

Ancak yasal sürede itiraz yapılmış ve itiraz İcra Hukuk mahkemesi tarafından kaldırılarak tahliyeye karar verilmiş ise bu kararda esas yönünden kesin olmadığı için tazminat söz konusu olabilir. Yine Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından tahliye kararı verilmiş ise kısıtlı sebepler ile haksız tahliye gerçekleşmiş olur.

4-Kiralayanın ihtiyacı nedeni ile tahliye

Türk Borçlar Kanunun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiracının tahliyesi istenebilir. Kira davalarında en çok tazminata konu olan bu dava türüdür. Kiracının mağduriyetine neden olabilmektedir.

Bu tahliye sebebi https://avibrahimgullu.com/ihtiyac-nedeniyle-tahliye-davasi-nedir/ adresindeki makalemizde ayrıntılı olarak izah edilmiştir.

KANUN KOYUCU BU TÜR TAHLİYELERİ ÖNLEMEK İÇİN OLUŞAN ZARARNDAN AYRI OLARAK BİR YILLIK BİRA BEDELİ KADAR TAZMİNAT TALEP HAKKI TANIMIŞTIR. Bu husustaki makalemize https://avibrahimgullu.com/kiracinin-tazminat-hakki/ adresinden ulaşabilirsiniz.

5-Yeni Malikin ihtiyacı nedeni ile tahliye hakkı

Türk Borçlar Kanunun 351. maddesinde düzenlenmiştir. Eski malikin haklarına ilaveten yeni malike kira sözleşmesinin sonunu beklemeden belirli şartlarda ihtiyacı varsa tahliye hakkı tanınmıştır.

Bu hususta  https://avibrahimgullu.com/ihtiyac-nedeniyle-tahliye-davasi-nedir/ adresindeki makalemizde ayrıntılı olarak izah edilmiştir. Yine bu durumda taşınmaz kiraya verilirse özel düzenlemeye konu bir yıllık kira bedeli kadar tazminatta hak kazanılır. Bu hususu yukarıda ihtiyaç nedeni ile tahliye davasında açıklamıştık.

6-Kiralananda inşa ve onarım zorunluluğu nedeniyle Tahliye hakkı

Taşınmazın onarıma ihtiyacı varsa bu nedenle tahliye davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunda 350/2 maddesinde düzenleme yapılmıştır. Bu durunda tahliye kararı Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilmektedir. Kişi tahliye sonrası imar yapmaz ise yada imar sonrası eski kiracıya teklif vermeksizin 3 yıl içinde başkasına kiraya verirse kiracının özel düzenlemeye dayalı tazminat hakkı vardır. İhtiyaç nedeni ile tahliye davası konundaki tazminata ilişkin açıklamalar aykırı düşmediği müddetçe bu husus içinde geçerlidir. İnşa sonrası ne kadar kira bedeli isteyeceğine ilişkin bir sınırlama yoktur. Yüksek bedel talepleri nedeni ile kiracılar taşınmaza geri taşınmak istememektedirler.

7-Aynı ilçe ya da beldede kiracının konutu olması

Her ne kadar günümüz kiralayan ilişkilerine pek uymasa da kiracının başka konutu olması tahliye nedeni sayılmıştır. Yine bu durumda tahliye kararı sulh hukuk mahkemesi tarafından verilmektedir. Bu nedenle tahliye kararı Sulh Hukuk Mahkemesinden verilmektedir. Esasa ilişkin karardır.

HAKSIZ TAHLİYE SONUCU TALEP EDİLECEK TAZMİNATIN KAPSAMINDA NELER VARDIR?

Tazminata konu talep edilebilecek giderler şunlardır.

A- KİRA FARKI

Yargıtay içtihadında, eski kiracının kiralananı boşalttıktan sonra, daha yüksek kira bedeli ödeyerek başka bir yere kiraya çıkması halinde aradaki farkı talep edebilecektir. Burada yeni kiraya çıkılan ve yüksek bedelle kiralanan konutunda benzer niteliklerdeki konut olması gerektiği kanaatindeyim. Çünkü kötü bir daireden lüks bir daireye çıkan kiracının aradaki farkı talep etmesi dürüstlük kuralları ile bağdaşmayacaktır.

B- TAŞINMA GİDERLERİ VE KOMİSYONCU GİDERLERİ

Kiracı, başka bir yere taşındığı için taşınma sırasında yaptığı nakliye gideri, kapsamındaki tüm masrafları talep edebilecektir. Emlakçıya ödenen komisyon gideri de talep edilebilecektir. Çünkü bunun sebebi haksız şekilde gerçekleşen tahliyedir.

C- TADİLAT GİDERLERİ

Cebri icra ile tahliye eden kiracı, yeni taşındığı işyeri/konut için yapmış olduğu tüm zorunlu giderleri kiralayandan talep edebilir. Bu zorunlu giderlerin neler olduğu hâkim tarafından belirlenecektir. Faydalı ve lüks giderler talep edilemeyecektir.

YENİDEN KİRALAMA YASAĞINDA ZARAR TALEPLERİNİN TABİ OLDUĞU ZAMANAŞIMI

Kira sözleşmesinden kaynaklanan alacaklar 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak burada tahliye kira sözleşmesine dayalı gibi görünse de kanımızca haksız fiilden kaynakladır.  Zarar haksız fiilden kaynaklandığı için iki ve on yıllık zamanaşımı söz konusu olacaktır. Yargıtay içtihatlarında bu eylemin bir haksız fiil teşkil ettiği kabul edilmekle birlikte, haksız fiilden doğan zararların zarar görenin zararı öğrendiği tarihten başlayarak iki yıl ile her halde zararın işlendiği tarihten başlayarak on yıl geçmesiyle zamanaşımına uğrayacaktır.