İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NEDİR?

Kanun koyucu kira sözleşmesinin zayıf tarafı olan kiracıyı korumak amacı ile bazı düzenlemeler getirmiştir. Bunlardan en önemlisi kira süresinin bitiminde kira sözleşmesinin sona ermeden uzamasıdır. Bu nedenle taraflar arasında kararlaştırılan süre dolunca kira sözleşmesi son bulmayıp bedel dışında aynı şartlarla yenilenmektedir.

Ancak kiralayanın kendisi ve yakınlarının ihtiyacı hâsıl olursa belirli şartlarda tahliye imkânı tanınmıştır. Ev sahibi olmanın ilk gayesi kirada oturmaya son vermektir. Bu nedenle yeni malike ve belirli şartlar altında eski malike tanınan haklara ilaveten belirli süre sonunda tahliye davası açma hakkı tanınmıştır. Ancak bazı kiralayanlar kira bedelini artırmak vb başka nedenlerle ihtiyacı olmadığı halde bu nedene dayalı olarak tahliye davaları açmaktadırlar. Nitekim enflasyon oranın yüksek olduğu zamanlarda, kira artışına sınırlama getirilmiş ise, yâda gerçek enflasyon ile resmi enflasyon arasında fark var ise ev sahiplerinin bazılarının bu hakkı kötüye kullanarak ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açtıkları görülmektedir. Bu hakkın kötüye kullanımıdır. Bu nedenle kanun koyucu engelleyici bazı düzenlemeler yapmıştır. 11.06.2022 tarihinde yürürlüğe giren kanun ile ülkemizde 01.07.2023 tarihine kadar ev kiralarının artışı % 25 ile sınırlandırılmıştır. Yüksek miktarda artış yapmak ya da yeni kiracıya vermek isteyen mülk sahipleri önümüzdeki aylarda ihtiyaç nedeni ile çok miktarda tahliye davası açılacağını söyleyebiliriz

TBK madde 350’de sayılan yakınlarının taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde kiracıya karşı açılacak tahliye davası ile kira sözleşmesi sona erdirme hakkı tanınmıştır.  Belirlenen kişilerin ihtiyacı nedeniyle kiracı tahliyesi gerçekleştirilebilir.

Kanunda İmar ve İnşa amaçlı tahliye davası hakkı da tanınmıştır. Ancak bu nedenle tahliye davası sınırlı olduğundan burada değinmeyeceğiz.

Türk Borçlar kanunun 351 maddesinde yeni malike ihtiyaç nedeni ile tahliye hakkı tanımıştır. Bu husus ayrı bir başlık altında incelenecektir.

Ayrıca Yeni Borçlar Kanunu kiralayana 10 yıl ve üzerindeki kiracıları sebepsiz tahliye hakkı tanımıştır. Bu ihtiyaç nedeni ile tahliye davası değildir. Ayrı bir başlık altında incelenecektir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası için Gereken Şartlar

Türk Borçlar Kanunun 350 maddesinden anlaşılacağı üzere bazı şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açarak kiracıyı kiralanandan çıkarabilir.

TBK MADDE 350– “Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. İhtiyacın, samimi ve zorunlu olması halinde kanunda belirtilen kişiler kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirimi ile tahliye davası açabilirler.”

En önemli şart kiralanan taşınmazın konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma ihtiyacının gerçek olmasıdır. İhtiyaç;  sadece malik için değil, belirli yakınlar içinde tahliye sebebidir.

Kiraya verenin kendisi, Eşi,  Altsoyu,  Üstsoyu,  Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler sayılan bu kişilerin kiralanana konut ya da iş yeri olarak kullanmak için gereksinim duymaları gerekir. Maddede belirtilen kişiler sınırlandırılmıştır. Örneğin nişanlının, sözlünün ihtiyacı tahliye nedeni değildir. İmam nikâhlı eş te, kanunen eş sayılmadığı için onun ihtiyacı için tahliye hakkı yoktur.

Bu sebebe dayanarak tahliye için gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

Yargıtay emsal kararlarında ve uygulama da konut veya işyeri kullanma ihtiyacını somut olaya göre değerlendirip, ihtiyacın gerçek, samimi ve kiraya veren için gerçekten zorunlu olup olmadığına göre karar vermiştir. Bu şekilde kira artırma amaçlı tahliye talepleri engellenmeye çalışılmıştır.

İhtiyacın gerçek olup olmağı her somut olaya göre değerlendirilmelidir. Örneğin aynı apartmanda 10 dairesi olup 2 katta oturan kişinin ameliyat sonrası merdiven çıkamaması ve apartmanda asansörün olmaması nedeniyle giriş katında bulunan daireye taşınmak istemesi samimi bir taleptir. Ancak bu sağlam bir kişi için samimi bir talep olmayabilir. Her olay da kiraya veren ve kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı değişir. Gereksinimi değerlendirecek kişi hâkimdir. Hâkim bu değerlendirmeyi yaparken kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının durumunu niyetlerini göz önünde bulunduracaktır.

Hâkim kiralayanın ihtiyacının gerçek olmadığına yâda bu taşınmaz için zorunlu olmadığına kanaat getirirse davayı ret edecektir.

Tahliye davası açılması için süre şartları da düzenlenmiştir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir aylık dava süresi öngörülmüştür. Bu bir ay içinde açılmayan dava ret edilecektir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih süresine uyularak dava açılmalıdır. Belirli süreli sözleşmelerde fesih ihbarına gerek yoktur. Süreli yapılıp kanunen yenilenen sözleşmelerde yine belirli süreli sözleşmedir.

Dikkat edilecek olursa önceden ihtar zorunluluğu belirli süreli sözleşmelerde öngörülmemiştir. Birçok kişi ihtar zorunluluğu olduğu düşüncesindedir. Ancak ihtar çekilecek olursa dava sözleşme yenilenene kadar açılabilir. Yargıtay kararları bu yöndedir.

Yeni Malik ve Yakınlarının İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açması

Ülkemizde birçok kişinin hayali bir ev alıp kiradan kurtulmaktır. Yeni malikin ev ihtiyacı var ise kanun koyucu ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açma hakkını biraz daha kolaylaştırmıştır. Kanunda yeni malik terimi kullanılmıştır. Bu nedenle yeni malikin taşınmazı satın almış olması gerekmez, bağış miras, mahkeme kararı vs ile edinen yeni malik olabilir. Bu şekilde taşınmazın yeni malikleri de bu haktan faydalanabilir. Esasen yeni malik eski malikin halefidir. Taşınmazın yeni maliki taşınmaz kaynaklı birçok hakka sahip olur. Taşınmazı satın almakla kiralayan konumuna geçmiştir. Onun kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarını kullanma imkânı vardır. Ancak kira alacağı gibi taşınmazın aynına ilişkin olmayan haklar taşınmazın mülkiyetinin devri ile yeni malike geçmez. Bu nedenle devir öncesi kira alacağı eski malike ödenmelidir.

Türk Borçlar kanunun 351 maddesinde belirtilen şartların varlığı halinde yeni malik veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut ya da iş yeri olarak kullanma gereksiniminin olması halinde kiracıyı tahliye etme imkânı tanınmıştır.

Yeni Malik İçin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları Türk Borçlar kanunun 351 maddesinde bu şartlar belirtilmiştir.

Yeni malikin gereksinimi

TBK MADDE 351– “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.”

Örneğin yeni tarafı olduğu kira sözleşmesinin sona ermesine 10 ay varsa bu süreyi beklemeden, ihtar çekerek 6 ay sonra ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açabilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme belirtilen sürenin bitiş tarihinden sonraki bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. İki ayrı zamanlı tahliye hakkı vardır.

Tahliye davası açabilecek yakınlar yine yukarıda belirtildiği gibi kanunla sayılmıştır.

Kiralananı sonradan edinen yeni malik; Eşi, Altsoyu, Üstsoyu, Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler

TBK madde 351’de belirtilen bu kişiler kiralananı konut veya iş yeri için kullanma gereksinimleri varsa açacakları tahliye davası ile kiracıyı tahliye edebilirler. Kira sözleşmesini sonlandırabilirler

Bu durumda da yine gereksinim gerçek ve zorunlu olmalıdır.

Yeni malik esasen taşınmazın mülkünü edinmekle eski malikin halefi olmuştur. Yeni malik kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmak şartıyla 6 ay sonrası için kiracının tahliye edilmesi için dava açabilir. Bu yeni malike tanınmış bir erken tahliye davası açma hakkıdır. Ancak bunun için yeni malik kiralananın mülkiyetini kazanmasından itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak ihtar çekmesi gerekir. Kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi için 6 ay sonrası için kiralananı tahliye etmesi için kiracıya dava açabilir.

Kanun koyucu süre tahdidi koymuştur. Bundaki amaç ihtiyacın zaruri ve samimi olup olmadığının tespitidir. Malik kiralananın mülkiyetini kazandıktan sonra kiracıya 1 aylık süre içinde yazılı bildirimde bulunmaz ise artık bu maddeye dayalı olarak tahliye davası açamaz. Ancak yukarıda açıklanan malikin ihtiyacına göre dava açma hakkı saklıdır.  Aksi halde kira sözleşmesini aynı şartlarla uzatmayı kabul etmiş olur.

Halef olan yeni malik kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan daha az bir zaman var ise sözleşmenin bitimine istinaden, daha erken tahliye davası ikame edebilir. Buna engel bir durum yoktur. Yani halef olmanın tanıdığı erken tahliye imkânını da kullanabilir.

Kiracının ihtiyaç nedeni ile Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Başka Birine Kiralanması para cezası gerektirir.

Yukarıda açıklandığı üzere ihtiyaç nedeni ile tahliye davasında ihtiyaç samimi olmalıdır. Eğer ihtiyaç samimi değil ise TBK m. 355/1 devreye girecektir. Başkasına kiraya veren kötü niyetli mülk sahibi cezalandırılacaktır. İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliye edildikten sonra kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz. Kiralarsa kiracıya son bir yılda ödenen kira bedeli kadar parayı tazminat olarak ödemek zorundadır. 3 yıllık süre geçtikten sonra kiraya veren herhangi bir kısıtlamaya tabi olmadan taşınmazı bir başkasına kiralayabilir. Ancak kanun koyucu haklı bir neden var ise istisna getirmiştir. Örneğin kişinin bir yıl sonra başka şehre tayinin çıkması veya taşınmayı zorunlu kılan bir nedenin olması gibi. Bu durumda tazminat hakkı olmayacaktır.

Açıklandığı üzere kira sözleşmesi ile getirilen sınırlamalar sözleşme hürriyetine aykırı düzenlemelerdir. Serbest ekonominin kurallarına aykırıdır. Ancak zayıf tarafın korunması amaçlıdır.