KİRA ARTIŞINDA % 25 SINIRLAMASI VE UYGULAMA SORUNLARI
11.06.2022 tarihinde 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir. Bu madde ile kira artış oranları sınırlandırılmaya çalışılmıştır.
“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1.7.2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” MADDE 5- Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Kanun resmi gazetede 11.06.2022 tarihinde yayınlanmıştır. Ve 11.06.2022-01.07.2023 tarihleri arasında kanunen yenilenen sözleşmelere uygulanacaktır. Kanun koyucu tarafından gelecek yıl ek madde değişikliği ile bu sürenin tekrar uzatılacağı kanaatinde olduğumu da belirtmek isterim.
Öncelikle kanun yazım tekniği açısından son derece sorunlu bir düzenlemedir. Yeterince hukuk camiasında tartışılmadan mecliste kabul edilmiştir. Uzmanlarca dile getirilen sorunlar da dikkate alınmamıştır. Bu nedenle de kanunun uygulamasında birçok sorunla karşılaşılmaktadır. Mahkemeler adalet anlayışını zedeleyecek çelişkili kararlar vermek zorunda kalacaktır.
1-Öncelikle bu kanun sadece konut kiralarına uygulanacaktır. İşyeri, fabrika, arazi, araç kiraları gibi sözleşmeler kapsam dışı bırakılmıştır. Bu nedenle düzenleme öncelikle Anayasanın Eşitlik İlkesine aykırıdır. Bu kanunun yapılmasının asıl amacı enflasyonun daha fazla yükselmesini engellemek ve dar gelirli kiracıların da daha fazla mağdur olmasını önlemektir. Ancak işyeri kiralarının dâhil edilmemesi nedeni ile enflasyonun azaltılmasında etkisi sınırlı olacaktır. Çünkü ürün maliyetlerde işyeri kiralarının önemli etkisi vardır.
2-Kanunun uygulanmasındaki diğer bir sorun ise, hangi kira artış davalarında uygulanacağıdır. Daha önceki makalemizde ayrıntılı açıkladığımız gibi tek bir kira tespit davası şekli yoktur. Bütün kira tespiti davalarında bu maddenin uygulanıp uygulanmayacağı hususudur. Kira artışının nasıl yapılacağı TBK kanunun 344 maddesinde düzenlenmiştir.
MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20.02.1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Yani geçici madde ile sınırlama ile TBK 344 maddedeki artış şartları geçici olarak sınırlandırılmıştır.
- Kira sözleşmesinde artış şartı varsa (sözleşmelerin tamamına yakınında genelde TÜFE ya da TÜFE/ÜFE ortalaması gibi artış şartları vardır) bu madde uygulanacaktır. Kira sözleşmesin de belirtilen şarta göre artış % 25’den daha fazla ise uygulanmayacaktır. Şartın yerine % 25 artış yapılacaktır. Sözleşmedeki şarta göre kira artış oranı daha az ise sözleşme hükümlerinde belirtilen oran uygulanacaktır. Yani üst limit sınırlaması vardır. Alt limit sınırlaması yoktur. Kira sözleşmesindeki artışa ilişkin şartlar tamamen geçersiz hale gelmemiştir.
- TBK’nun 344 maddenin ikinci fıkrasında artış şartı olmayan sözleşmelerdeki kira artışının nasıl olacağı düzenlenmiştir. Sözleşmede artış şartı yok ise mahkemece kiranın tespiti davalarında % 25 artış sınırı uygulanacaktır. Ek madde de 344/2 fıkrasına uygulanacağı açıkça belirtilmiştir. Yani hâkim en fazla % 25 artış yapacaktır. Bunda hiçbir tereddüt yoktur.
- Ancak TBK nunun 344/3 fıkrasında 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerin de yeni kira bedelinin nasıl tespit edileceği ayrıca belirlenmiştir. Maddeye göre hâkim sözleşmedeki ve yasanın 344/1 fıkrasındaki şarta bağlı olmadan, çevresel gelişmeler, rayiç bedelleri dikkate alarak serbestçe yeni kira bedelini belirleme yetkisine sahipti.
Geçici madde ile hâkimin tespitine % 25 sınırlaması gelmiş midir? Hâkim eskiden olduğu gibi geçici maddeden fazlaya hükmetme yetkisine sahip midir? Yoksa en fazla % 25 mi artış yapacaktır? Maalesef kanuni düzenleme bu sorulara net cevap vermemektedir. Düzenlemedeki esas hukuki sorun buradadır.
Hukukun temel ilkelerinde esas olan, yeni bir değişikliğin bütün mevzuata uygulanmasıdır. İstisnalar olacaksa bunun kanunla belirlenmesidir. Kanun yapım tekniğine göre önce ana kural belirlenir. Sonrasında yine istisnalar maddeler halinde açıklanır. Bu ana kurala göre geçici 3 madde bütün kira artışlarında uygulanması gerekir. Ancak kanun metninde sadece konut kiralarına uygulanacağı yazılmıştır. Mefhumu muhalifinden diğer işyeri, vb kiralar kapsam dışı bırakıldığı açıkça anlaşılmaktadır ki, kanun tekniği açısından sorun yoktur. Ancak 344 maddenin 2 fıkrasındaki tespit davalarına da bu düzenlemenin uygulanacağı kanun maddesinde açıkça belirtilmiş olması bazı sorunları doğurmuştur.
Kanun koyucu 344/2 maddesine göre tespit davalarında da uygulanır hükmünü maddeye eklememiş olsaydı, yine geçici madde hukukun genel ilkeleri gereği 344/2 maddesine uygulanacaktı. Ancak kanun koyucu bu maddeyi koymuş olmasının üç amacı olabilir;
-Birinci amacı; bu madde açıklayıcı bir düzenlemedir. Bu durum da gereksiz bir açıklayıcı madde olmuştur. Ancak uygulanacağı hususu teyit edilmiştir.
-İkinci amacı ise; Kanuna göre normal şartlar da 344/2 fıkrasına göre tespitlerde geçici 3 madde uygulanmaması gerekirken, bu düzenleme ile uygulanır hale getirilmiş olabilir
– Üçüncü amaç ise; geçici maddenin TBK 344/3 maddesine uygulanmayıp, 344/2 maddesine uygulanacağını açıkça belirtmek içinde getirilmiş olabilir. Ancak bu durumda mefhumu muhalifinden geçici 3. Maddenin TBK 344/1 maddesine uygulanmaması gerekecektir. Bu takdirde bu madde kira bedelinin tespitindeki ön önemli düzenlemeye uygulanmayacağı anlamı taşır. O takdirde geçici kanun sadece 344/2 ye göre tespitlere uygulanacaktır. Bu durumda çok az bir sözleşmeye uygulanması gerekecektir. Bu ise kanun koyucunun düzenleme yapma amacına ters olacaktır. Kanun koyucunun esas sınırlama getirmek istediği 344/1 maddesine göre yapılacak kira artışlarını sınırlamaktır.
Kanunun bu maddesi son derece tartışmaya açık bir düzenlemedir. Kanun koyucunun muradının ne olduğunu bu düzenlemeden anlamak pek de mümkün değildir. Ancak amacının yapılan konuşma ve yorumlardan, kanun metninin genelinden, uzmanların tamamının yorumlarından 344/1 fıkrasına da uygulanacağı yönündedir. Bizce de kanunu koyucunun asıl sınırlamak istediği artış maddesi bu maddedir.
Kanun koyucunun amacı kira artışını sınırlandırmak ise ki öyledir. Geçici madde ile getirilen % 25 artış sınırlamasının 344/3’e göre yapılacak tespitlere de uygulanması gerekir. Ancak 344/3 fıkrasının kanuna ilave edilmesinin amacı hâkimin enflasyona endeksli sınırlamalardan arî olarak hakkaniyete göre kira tespiti yapmasına olanak tanımaktır. Maddeyi bu şeklindeki yorumlayanlara hak vermemek mümkün değildir. Uygulamada bu sorun Kanun koyucunun ek düzenleme yapması yâda, Yargıtay içtihatları ile çözülecektir. Ancak bir yıl gibi bir sürede Yargıtay içtihadının oluşması pek mümkün değildir. Yani hukuki tartışmalar devam edecektir.
Şahsi kanaatim; kanun koyucu 344/3 fıkrasına göre tespitlerde uygulanma gerektiği kanaatindeyim. 344/2 fıkrasına da uygulanır hükmünü kanuna açıklama için derç edilmiştir. 344/3 maddeye de uygulanmayacak olsaydı, bunu da kanun maddesine açıkça yazması gerekirdi diye düşünmekteyim. Aksi takdirde 344/1 maddesine uygulanacağı da yazmıyor sorusu cevapsız kalacaktır.
Kira sözleşmelerinin ekseriyetinde kira tespiti 344/1 maddesine göre yapılmaktadır. Kanun koyucu zaten bu maddeyi 344/1 e göre TÜFE ye göre kira artış oranı % 40 lara çıkmış olması nedeni ile sınırlandırmak için yapmıştır. 344/2 ye de uygulanacağını belirtmesinin nedeni budur. Şu an için 344/1 e göre atışlara uygulanmayacağı şeklinde pek yorumlayan olmamıştır. Aksi belirtilmediğinden 344/3 maddeye göre artışlara uygulanması gerekir.
Ancak tespit sınırlamasının uygulanması 344/3 maddedeki düzenlemenin yapılış amacı ile çelişecektir. 344/3 maddenin konuluş amacı yasal artış şartı nedeni ile düşük kalan kira bedellerinin yükseltilmesidir. Sınırlama bu maddeye göre yapılacak tespitlere uygulanacak olursa, sınırlama bu amaç ile bağdaşmayacaktır. Ancak kiralayanlar 01.07.2023 tarihinde sonra bu maddeye göre tespit davası açarak düşük kalacak kirayı artırabilirler. Ancak kanun lâfzî yorumu nedeniyle bu maddeye uygulanmasının gerektiği kanaatindeyim.
Kanunla kira artışlarına yasal sınırlama getirilmesi adalete uygun mudur? Bu soruya net olarak cevap vermek neredeyse imkânsızdır. Benim şahsi cevabım belki kiracıları kızdıracaktır. Ama enflasyonun altında getirilecek sınırlamanın doğru olmadığı kanaatindeyim. Çünkü adalet kiracının yanında, kiralayanın da haklarının koruması gerekir. Arz talep dengesinin bozulmaması gerekir. Enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde ev sahipleri ile kiracılar arasında ki adaletin sağlanmasının, ancak enflasyon oranında artış ile mümkün olacağı kanaatindeyim. İdarece belirlenen artışların (ücretlerin, kiraların, vergilerin) enflasyon oranında olması gerektiği kanaatindeyim. Bu durumda kira tespiti davaları, gereksiz yere haksız tahliye davalarının açılması azalacaktır. Hatta faiz oranlarının da enflasyon oranında olması gerekir. Borçlunun hakkı kadar alacaklının hakkının da korunması gerekir.
Enflasyonun olmadığı bir ülkede yaşamak dileklerimle.
Bir yanıt bırakın