Kira Artışlarına % 25 Sınırlandırmasının Değerlendirmesi
Hangi aklı evvelin fikri olduğunu bilemediğimiz 11 Haziran 2022 tarihinden itibaren uygulanan kira artışlarına uygulanacak olan % 25 sınırlandırması 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erecek.
Serbest Piyasa kuralına istisna olan sınırlandırma düzenlemesi peki faydası oldu mu? Piyasa içinden gelenlerin ve hukukçuların görüşüne göre olmadı.
Olayı özetlersek;
Enflasyonla mücadele ve fahiş kira artışını engellemek için ilk 7409 sayılı kanun ile kira artışına ilk sınırlama getirilmiştir. 11.06.2022 tarihinde yürürlüğe girmiştir. 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir. Bu madde ile kira artış oranları sınırlandırılmaya çalışılmıştır. Bu sınırlandırma Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin olarak yeniden uzatılmıştır.
Getirilen geçici düzenlemelerde; Konut kiraları bakımından yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Değişiklik kalkınca ne olacak?
TBK m 344-“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
1 Temmuz 2024 tarihinden sonra yani sınırlama kalktığında kira artışları yine eski sistemde devam edecek. Kısaca özetlemek gerekirse;
Beş yılını doldurmayan sözleşmelerde; Sözleşmede artış şartı önemlidir.
1-Sözleşmede geçerli bir artış hükmü varsa bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla sözleşme hükmü uygulanacaktır. Örneğin yüzde on artış şartı varsa yüzde on artış yapılacaktır.
2-Artış şartı yoksa ve artış için dava açılmış ise yine en fazla bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla uygulanacaktır.
3-Artış şartı yoksa ve dava açılmamış ise kiracı artış yapmak zorunda değildir.
% 25 sınırı ne getirdi ne götürdü?
Bu sınırlandırma enflasyonun bir miktar düşük çıkmasına katkısı olmuş olsa bile genel anlamda birçok zararı olmuştur. Adalet sisteminin ve toplumun huzuruna dinamit yerleştirmiştir. O yüzden hangi aklı evvelin fikri olduğunu cidden bilmek isterim.
-Adli sistemin tıkanmasına neden olmuştur. Sulh Hukuk mahkemeleri çok hızlı karar vermek üzere dizayn edilmişi. HMK m. 320/3 uyarınca tahkikat aşamasının ilk oturum hariç olmak üzere iki duruşmada, toplamda üç duruşmada tamamlanması ön görülmektedir. İki duruşma arasında ise en fazla bir aylık bir zaman dilimi olmak zorundadır. Genel kural bu olmakla beraber işin niteliğine göre hâkim duruşmalar arasındaki zaman dilimini bir aydan daha uzun bir süre olarak belirtebilir. Ancak gelinen noktada bir sonraki duruşmanın 1 yıl sonraya bırakıldığı (yanlış yazılmamıştır 1 yıl) görülmüştür.
3 aylık-6 aylık sürede karar vermesi gereken dosyalar 1-2 yıla sarkmaya başlamıştır. Çünkü olması gereken 4-5 katı belki daha da fazla dava olmuştur. Yeterli mahkemede kurulmamıştır.
-Kira tespit ve tahliye davaları devam edecektir. Kanun kalkması ile sorunlar tam olarak çözülmeyecektir. Çünkü 11 Haziran ile 01 Temmuz arasındaki artışlar 3 dönem yüzde 25 artış yapanlar olmuştur. Bu nedenle davalar kira tespiti ve tahliye olmak üzere devam edecektir. Yine bu dönemde enflasyonun altında artış alan ev sahipleri uğramış oldukları maddi kaybın telafisi için kira tespit davası açacaklardır.
-Davaların uzaması nedeni ile ev satışları durmuştur. Eve ihtiyacı olan kişiler kiracı olan evleri almaktan uzak durmaktadırlar. Çünkü bir iki yıl tahliye davası ile uğraşmak istememektedirler. Çok acil ihtiyacı olanlar daha düşük rakamlar ile taşınmazı satmaya çalışmaktadırlar. Kiraların düşük olması gayrimenkul fiyatlarını da dolaylı olarak etkilemektedir.
-3 sayfa haberlerinin başlıca konusu haline geldi. Kiracı ve ev sahibi arasındaki hukuki ihtilaflar kira ilişkisi yönünden artarak adliyeyi tıkamasının yanında gerilimi de tırmandırmıştır. Ev sahibi kiracı arasındaki kavga (darp, öldürme, ev yakma, evi tahrip etme, eşyaları kapıya koyma, tehdit hakaret vs) haberlerini artık kanıksar olduk.
Kira artışlarının önüne nasıl geçilir?
Kira artışlarını durdurmanın kıraca çözümü, o da bölgesel anlamda büyüklüklerine (m2) göre kiralara bir baremle üst sınır belirlenmesidir. Mesela denilmeli ki şu bölgedeki 1 sınıf ev en fazla 15.000 TL ye, 2 sınıf ev en fazla 12.000 TL gibi.
Av. İbrahim Güllü