Kira Bedelinin Tespiti

KİRA BEDELİNİN TESPİTİNDEKİ KARŞILAŞILAN SORUNLAR VE HUKUKİ ÇÖZÜM YOLLARI

Enflasyonun yüksek olduğu, ya da gayrimenkul fiyatlarının hızlı arttığı dönemlerde en büyük sorunlardan biriside kira bedelindeki anlaşmazlıklardır. Ev sahibi taşınmazın değerinin arttığını,  bu nedenle kiranın da artması gerektiğini ileri sürmektedir.  Ancak her zaman taşınmaz fiyatlarına paralel olarak kiracının gelirleri artmamaktadır. Diğer bir önemli hususta kira artışının kanunla düzenlendiği ülkelerde gerçek verilere olan güvensizliktir. Örneğin bazı ülkelerde enflasyon veya başka oranlarda artış sınırı vardır. Ancak resmi açıklanan enflasyon oranına ev sahiplerinin çoğu itiraz etmektedirler. Bu nedenle kiralayan daha çok kira almak, kiracı da daha az kira bedeli ile oturmak isteyince sorun oluşmaktadır.

Kira artışı talepli sorunlar çıkınca hukuki çözümün nasıl olduğu şeklideki bu yazıyı hazırlayarak tarafların anlaşmasına yardımcı olmak ve dava açmadan çözüme kavuşması için katkı sağlamak istedik.

Ev sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmelerinde özel maddeler vardır. Çoğu sözleşmede bu maddelerde kira artışına ilişkin özel şartlar kararlaştırılır. Bu şartlar kiranın belirlenmesinde önem arz etmektedir.

Kira sözleşmesi yapılırken özel artış şartı olup olmamasına göre 3 ihtimal vardır.  

1-  Kira sözleşmesinde hiçbir artış şartı öngörülmemiştir.

2- Kira sözleşmesinde bir artış şartı vardır. Ancak taraflardan biri bunu kabul etmemektedir.

3- Beş yıldan fazla aynı taşınmazda kiracı olmasından kaynaklı anlaşmazlıklar olabilir.

 Bu hususlar dikkate alınarak kira bedelinin tespiti farklılık arz etmektedir. Taraflar arasında yazılı bir sözleşme yok ise, bu hususta taraflar anlaşamazlarsa artış şartı yokmuş gibi hareket edilmelidir. Makalemizde tüketiciyi en çok ilgilendiren konut fiyatları incelenecektir. İşyeri kiralarına ilişkin ayrık hükümler saklıdır.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE HİÇBİR ARTIŞ ŞARTI KARARLAŞTIRMAMIŞLARSA;

Bu durumda kiralayan, kiranın yenilenmesi döneminden 30 gün önce kiracının elinde olacak şekilde ihtar çeker yâda bu sürede dava açarsa, hâkim tarafından Türk Borçlar Kanunun 344/1 maddesindeki (Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli,  bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim  oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. (1)) hükmüne göre hâkim tarafından belirlenecektir Ancak Türk Borçlar Kanununa 11.06.2022 tarihinde eklenen geçici madde ile 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen sözleşmelerde bu sınır % 25 den fazla olamayacaktır. İki ayrı artış sınırlaması getirilmiştir. Yani değişim oranı % 25 in altında olursa bu oran üstünde olursa % 25 oranı uygulanacaktır. Yani TÜFE yıllık değişim oranından fazla kira artışı yapılmayacaktır. Ayrıca bu oranda 01.07.2023 tarihine kadar en fazla % 25 olacaktır.

Kira tespit davanın kira yenilenmesinden bir ay önce açılması ya da ihtar çekilmesi önemlidir. Aksi halde tespit edilen kira sonraki dönem için geçerli olacaktır.  Artış yapılacağına dair anlaşma varsa ihtara, oranı belirtilmemiş ise ihtara gerek yoktur, dava her zaman açılabilir. Ancak artış yapılacak denilip oran belli olmayan sözleşme yok gibidir.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ ŞARTI VAR İSE;

Kira sözleşmesinde artış şartı var ve şartta artış oranı  (TÜFE, ÜFE, Enflasyon vs gibi  artış miktarı net olarak)  belirli ise artık kira tespiti davası açmaya gerek yoktur. Bu durumda tespit davası değil, akdin ifası davası olacaktır. Örneğin kira % 10 artırılacaktır. ( TÜFE/ÜFE ortalaması gibi bir şart ta geçerlidir.) Şarta rağmen kiracı artış yapmamış ise kira bedeli % 10 artırılmış şekilde alacak için icra takibi yapılabilir. Yâda alacak dava açılabilir. Kira tespiti davası açmaya gerek yoktur. Hukuk dilinde bu kira tespiti değil, akdin ifası davasıdır. Mahkeme kira bedelini yeniden belirlemeyecek, artış oranına göre yeni kirayı tespit edecek ve alacak miktarını belirleyecektir. Kira bedeli sözleşmeye uygun artırılıp artırılmadığı araştırılacak ve ödenmesine karar verilecektir. Yâda sözleşmeye göre artırılmamış kira bedeli doğrudan icraya konulabilir. İtiraz edilirse itirazın iptali davası açılabilir. Ancak TBK 344 maddesi gereği buradaki artış şartı TÜFE nin 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek üzer artış şartı konulabilir.

Türk Borçlar Kanununa 11.06.2022 tarihinde eklenen geçici madde ile 11.06.2022 ile 11.07.2023 tarihleri arasında yenilenen sözleşmelerde bu sınır % 25’den fazla da olamayacaktır. Yani değişim oranı % 25’in altında olursa bu değişim oranı, değişim oranı % 25’in üstün de olursa % 25 oranı uygulanacaktır. Fazla artış içeren şartlar geçersiz olacağından bu oranda artış yapılması gerekir. Bunun üzerindeki artış şartının fazlalık kısmı geçersizdir. Artış şartı tamamen geçersiz olmayacaktır.  Yani kanuni artış oranından fazla artış şartı kararlaştırılamaz. Kanun koyucu kısıtlama getirmiştir. Sözleşmede belirtilen artışın yapılması için ihtar şartına gerek yoktur.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ ŞARTI OLUP OLMAMASINA BAKILMAKSIZIN   BEŞ YILLIK KİRA MÜDDETİ SONRASINDA KİRA TESPİTİ

Beş yıldan fazla süren kira sözleşmelerinden TBK nun 344 /1,2 maddesindeki düzenleme göz ardı edilerek rayiç bedelde kira artışı talepli kira tespit davası ikame edilebilir. Bu durumda sözleşmede belirtilen artış şartlarının üzerinde artış talep edilebilir. Bu düzenleme daha önceki Borçlar Kanununda bulunmayan bir düzenlemedir. 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı kanunla getirilmiştir. Bu durunda TBK 344/1,2 maddesindeki sınırlama ile bağlı kalınmayacaktır.

Yerleşim yerindeki gelişmeler, kira artış oranları, emsal kiralar belirlenerek hâkim tarafından yeniden belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı,  kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Ancak beş yıllık süre son yazılı yapılan kira sözleşmesinden sonra başlar.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki  fıkralarda  yer  alan  ilkelere  göre  değiştirilebilir. 11.06.2022 tarihinde yürürlüğe giren geçici madde ile getirilen % 25 sınırlama bu kapsamda yapılacak tespitlere uygulanmaması gerekir. Kanunda net bir hüküm yoktur. Ancak 344/2 hakkında uygulanacağı belirtilmiştir. Bu nedenle 344/3 maddesine uygulanmaması gerekir. Kanun tekniği açısından iyi yapılmamış bir düzenlemedir.

Bunun içinde kira sözleşmesinin bitiminden bir ay öncesi kiracının elinde olacak şekilde ihtar çekilmeli yâda dava açılmalıdır.  Aksi takdirde tespit edilecek kira sonraki dönem için olacaktır. Ancak Yargıtay kararlarına göre kira sözleşmesinde artış iradesini gösteren bir madde var ise kira dönemi sonuna kadar açılabilir.

TAHLİYE NEDENİN OLUŞMASI NEDENİ İLE FAHİŞ KİRA BEDELİ TALEBİ

Yukarıda belirtilen kira tespiti sınırlamaları kiracılar lehine yapılmış düzenlemelerdir. Gerçek TÜFE oranı ile Resmi rakamların farklı olduğu zamanlarda kiracıya büyük avantajlar sağlamaktadır. Ancak kiracılar kendi kusurları nedeni ile kira sözleşmesine aykırı davranış ile yâda ilk başta sözleşme ile boş tahliye taahhüdü vermek suretiyle temerrüde düşmüşlerse ve kiralayanda bunu fırsat bilip ya çıkarırım yâda kirayı artırırsın baskısı ile karşılaşabilirler. Bunu engellemenin en kolay yolu ise öncelikle kira bedellerinin günün de eksiksiz olarak yatırılması ve sözleşmenin diğer hükümlerinin hiçbirisinin ihlal edilmemesidir. Sözleşmeye aykırılık oluşturmamaktır. Kira sözleşmesi yapılırken boş tahliye taahhüdü veren kişi her zaman tahliye edilmeyi göze almış demektir. Bu nedenle tahliye baskısı ile yasal oran dışında artış taleplerine karşı hukuken yapılacak bir şey yoktur.

Önümüzdeki bir ay boyunca konut kiralamaları duracak

Kanun koyucu 01.07.2023 tarihini getirmesi iyi olmamıştır. Gelecek sene % 25 artış yapmak istemeyen kiraya verenler bu tarihe kadar evini kiraya vermek istemeyecektir. Ya da gelecek yılkı artışı dikkate alarak çok daha yüksek fiyatla kiraya vermek isteyeceklerdir. Sözleşme hürriyetine getirilen bir sınırlamadır.