Kiracının Fesih Hakkı ve Erken Tahliye Halinde Sorumluluğu
Konut ve çatılı işyerlerinde kira sözleşmesinin kiralayan tarafından feshi oldukça zorlaştırılmıştır. Kiracı açısından ise tersi olup oldukça kolaylaştırılmıştır. Sürelere uyarak fesih hakkı tanınmıştır. Kanunda kiracıya bir miktar şartlar dahilinde sürelere uymadan da haklı neden olmaksızın sebepsiz erken fesih hakkı tanınmıştır. Haklı nedenlerle fesihten farklı bir fesih hakkıdır. Haklı nedenle fesih ayrı bir yazının konusudur.
Kiracı fesih süresine uyarak sözleşmeyi sebepsiz olarak hiçbir tazminat ödemeden feshedebilir. TBK 347 maddesinde bu husus düzenlenmiştir.
TBK 347 maddesinde “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır” denilmiştir. Yani sözleşmenin bitiş tarihinden 15 gün önce feshedilirse herhangi bir ödeme yapmak zorunda değildir denilmiştir. Fesih süresine uyularak yapılan fesihte tazminat ödenmez. Bu yazımımızın konusu da bu değildir. Usule uygun olmayarak yapılacak feshi inceleyeceğiz.
Ancak kiracı bu süreye uymadan sözleşmeyi fes etmesi halinde durum ne olacaktır. Daha önce Yargıtay içtihatları ile belirlenen hususlar yeni TBK da kanun maddesi haline gelmiştir. Usulsüz fesih halinde yapılacaklar kanunda açıkça belirtilmiştir.
Kiracının erken fesih hakkı TBK 325 maddesinde düzenlenmiştir. Kanuna göre,
“Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi.
MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”
Bir kez daha belirtelim ki kanun metninden de anlaşılacağı üzere haklı nedenle tahliyeden farklıdır. Bu yazıda sadece sebepsiz tahliye nedeni incelenecektir.
Kiracı kira sözleşme süresine uyarak veya fesih süresine uyarak fesih yaparsa yine bir ekstra ücret ödemesi söz konusu olmadığını açıklamıştır. Kiracı kira süresine ve fesih süresine uymadan tahliye ederse ancak tahliye sonraki makul bir kiraya verme süresi kadarki dönem için ücret ödemesi gerekir. Bu sürede benzer koşullarda taşınmazın kiraya verilebileceği kadar ki sürenin ücreti kadardır. Görüleceği üzere kanunda kesin bir süre öngörülmemiştir. Ancak bu sürenin Yargıtay kararlarında belirtildiği üzere 3 ay civarında olduğu kabul edilmiştir. Genelde Yüksek Mahkeme bu sürenin 3 aydan fazla olmaması gerektiğine hükmetmektedir. Taşınmazın benzer şartlarda kiraya verilme süresi dikkate alınarak karar verilmesi gerekir. Buradaki benzer şartlarda kiraya verilmesi hususu önemlidir. Çünkü yüksek bedelle kiraya verilmeye çalışılması gibi nedenlerle, uzun süre kiraya verilmemesi hali kapsam dışındadır. Yani kiracı yüksek bedelle kiraya verilmeye çalışılması nedeni ile uzun süre kiraya verilememesi halindeki sürenin ücretini ödemek zorunda değildir. Yine işçinin tahliye ettiği yeri illa memura kiraya vereceğim gibi vs. başka şartla bekletilmesi hali de kapsam dışıdır.
Kira sözleşmesinde erken fesih hali için şart öngörülmüş ise bu şart geçerlidir. Ancak kanunda kiracı aleyhine olan hükümlerin geçersiz olduğu hususunda dikkate alınması gerekir. Yani kanunen kiracı aleyhine şartlar geçersizdir. Benzer şartlarda kiraya verme süresi geneli olarak Yargıtay tarafından 3 ay olarak kabul edilmektedir. Ancak bu süre sözleşme ile düşürülebilir. Ancak makul bir neden yokken yükseltilmesi kiracı aleyhine olacağı için geçersiz olacağı kanaatindeyim. Yani kiracı aleyhine yükseltilemez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10249 Esas, 2016/7529 K. Sayılı kararında sözleşmede belirtilen şartın geçerli olacağı hususu açıkça belirtilmiştir. Kararda;
“Sözleşmenin özel şartlar 13. maddesinde kiracının kira sözleşmesini tek taraflı olarak bir ay önceden haber vermek kaydıyla her zaman feshedebileceği” hükmüne yer verilmiştir. Tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırılan bu koşul geçerlidir ve tarafları bağlar. Kira sözleşmesinde kiralananın kira süresinin bitiminden önce tek taraflı bildirimde bulunmak suretiyle feshedilebileceğinin kararlaştırılması halinde, bu bildirimin sözleşmede belirtilen fesih süresine uygun olarak yapılması zorunludur. Kiracının bu ihbar şartına uymadan taşınmazı 01.09.2013 tarihinde tahliye ettiği anlaşılmaktadır. TBK.nın 325. maddesinde; “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği taktirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer” düzenlemesine yer verilmiştir. Taraflar sözleşmenin özel 13. maddesinde makul süreyi “bir ay” olarak kararlaştırmışlardır.
Mahkemece tahliye tarihinden itibaren sözleşmede kararlaştırılan bir aylık feshi ihbar süresinin yeniden kiraya vermek için gereken makul süre kabul edilerek davalı kiracının bir aylık makul süre kirasından sorumlu tutulması gerekir” denilmiştir. Yani daha az bir süre belirlenmesi halinde şart geçerlidir. Ancak 6 ay gibi uzun süre belirlenmesi halinde kiracı aleyhine olacağından geçersizdir.
Yargıtay benzer şartlarda kiraya verme süresini genellikle 3 ay olarak kabul etmektedir. Ancak kanunda bu süre belirtilmemiştir. Bu nedenle daha az olması da mümkündür. Çok işlek bir caddedeki dükkân hemen kiraya verilebilir. Ya da sezon sonu olması nedeni ile yazlık bir yerdeki taşınmazın kiraya verilmesi gecikebilir. Ancak bütün bunlarda Yargıtay sürenin en fazla 3 ay olacağını kabul etmiştir. Ancak bilirkişi incelemesi sonucunda daha az bir sürede kiraya verileceği tespit edilirse kiracı bu süre kadarki kira bedelinden sorumludur. Yine kiracının erken tahliye halinde sorumluluğu kira süresi ile sınırlıdır. Kira süresinin sona erdiği tarih dikkate alınarak bu tarihe kadar olan kira parasına hükmedilmesi gerekir. Kira sözleşmenin süresini aşar şekilde kira parasına karar verilmesi doğru değildir. Yüksek mahkemenin içtihatları bu şekildedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2018/3415 Esas sayılı 2019/8030 Kara sayılı 16.10.2019 tarihli içtihadında “makul sürenin ortalama 3 ay olduğu belirtilmiştir. Daha uzun bir süre kiraya verilmesi yönündeki rapora itibar edilmemesi gerekir” denilmiştir. Kararda “Bununla birlikte, yerleşmiş Yargıtay uygulamalarına göre kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin ortalama üç ay olduğu göz önünde bulundurulduğunda; yanılgılı değerlendirme ile yetersiz bilirkişi raporuna göre, davalının 8 aylık 15 gün makul süre kira bedelinden sorumlu tutulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir” denilmiştir. Yani makul süre üç ay civarıdır.
Kiracıya bir de makul sürede kiralamaya ilişkin bu külfetten kurtuluş hakkı tanınmıştır. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer denilmiştir. Böyle birisi kiralayana teklif edilirse borçtan kurtulacaktır. Ancak teklifin tahliyeden önce veya tahliye anında yapılması gerekir. Daha sonra yapılması halinde teklif zamanına kadarki borçtan kiracının sorumlu olması gerekir.
Kaynak: https://emlakder.com/kiracinin-fesih-hakki-ve-erken-tahliye-halinde-sorumlulugu/
Bir yanıt bırakın