KİRACININ TAZMİNAT HAKKI
İHTİYACIM VAR DİYEREK KİRACISINI ÇIKARAN EV 3 YIL İÇİNDE KİRAYA VERİRSE TAZMİNAT ÖDEMEK ZORUNDADIR.
Enflasyonun yüksek olması, ev fiyatlarının aşırı artması, kira artış oranının kanunen sınırlandırılması nedeni ile ev sahipleri kiracıları ihtiyacım var diyerek tahliye etmeye başlamışlardır. Ancak ihtiyaç samimi değilse kiraya veren 3 yıl boyunca taşınmazı başkasına kiraya vermesi yasaklanmıştır. Vermesi halinde Türk borçlar kanununda tazminat ödeme yükümlülüğü getirilmiştir. 6570 sayılı eski kanunda ise hem hapis hem de daha yüksek tazminat öngörülmüştür. Eski kanuni düzenleme aynen şu şekildedir;
Madde 16 – Hava parası olarak veyahut her ne nam ve suretle olursa olsun bu kanuna göre taayyün eden kira bedelinden fazla para alanlar, bunlar namına hareket edenler veya bunlara tavassut edenlere 15 inci madde hükmüne aykırı hareket edenler hakkında altı aydan bir seneye kadar hapis ve üç yıllık kira bedeli tutarınca ağır para cezası hükmolunur. Mükerrirler hakkında bu cezalar bir misli artırılır.
Ancak eski kanunda görüleceği üzere hapis cezasını ev sahibi hapse girerek infaz edilecektir. Yine para cezasını yine devlet tahsil edecektir. Kiracının hiçbir bu davada maddi bir menfaati yoktu. Hatta avukat tutup şikâyet etti vs ödediği ücretler nedeniyle zararı bile söz konusuydu. Bu nedenle geçmişte kiracılar bu maddeye istinaden çok dava açıp şikâyetçi olmamışlardır. Bu nedenle bu maddeye istinaden açılan dava çok azdır.
1 Temmuz 2012 de yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu hapis cezası ve para cezası kaldırmıştır. Bunun yerine kiracıya lehine düzenleme yapılarak tazminat ödenmesi kuralı getirilmiştir. Yeni kanuna göre;
Yeniden kiralama yasağı
MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. …
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Bu kanuna göre kiraya veren gereksinim nedeni ile tahliye etmesi halinde bu maddede belirtilen tazminat hakları devreye girecektir. Temerrüt nedeniyle, yâda tahliye taahhüdü nedeni ile tahliye sonrası kiraya vermedi kiracının tazminat talep etme hakkı yoktur. Gereksinim nedeni ile dendiğinden, hem eski malikin TBK 350 maddeye göre, hem de yeni malikin TBK 351 maddeye göre gereksinimi nedeniyle tahliyesi halinde bu madde uygulanacaktır. Kiracı açısından tazminat alma imkânı doğacaktır. Hatta Yargıtay eski malik ile yeni malik arasındaki devrin muvazaalı olduğunu ileri süren kiracıyı haklı bularak tazminat ödenmesine karar verdiği davalar vardır.
Ancak kanundaki tazminatı talep etmek aşağıda belirtileceği üzere birçok şarta bağlıdır. Risk nedeni ile tazminat miktarı yüksek tutulmuştur. Kiracının zorlu bir süreç geçirmesi gerektirmektedir.
Tazminata hak kazanmak için gereken şartlar özetle şunlardır;
1- Yeniden kiralama yasağının ihlali sonucunda tazminat davası açılabilmesi için Yargıtay “tahliyeye zorlama” şartını aramaktadır.
Yani kiralayan tarafından ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açılması, mahkemece tahliye kararı sonrası cebri icra yoluyla tahliye edilmiş olması gerekir. Burada icra emrinin tebliğ edilmesi yeterlidir. Eşyaların icra vasıtası ile çıkarılarak tahliye edilmesi zorunlu değildir.
Sadece noter ihtarı sonrası tahliye eden kiracı tazminat talep edemez. Hatta tahliye kararı sonrası karar icraya konmadan tahliye eden kiracıda Yargıtay içtihadı gereği bu haktan faydalanamaz. Bu kararın doğru olmadığı kanaatindeyim. Çünkü dürüst her vatandaş icra işlemi beklemeden mahkeme ilamında belirtilen edimi ifa etmesi gerekir. Aksi takdirde icra masrafı ve icra vekâlet ücreti ödemek zorunda kalacaktır. Bu nedenle kiracının icra takibi yapılmasını beklemeye zorlanması hukuken doğru değildir. Usul ekonomisine aykırıdır. Ancak uygulama ve Yargıtay içtihadı bu yöndedir. Bu nedenle icra tehdidi zorunludur. Örnek karada bu husus açıkça belirtilmiştir.
Yargıtay kararında “Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür” denmiştir.
İcra emri tebliği sonrası kiracıya 7 günlük tahliye için süre tanınmaktadır. Bu süre içinde kiracının boş bir taşınmaz bulması ve taşınması neredeyse imkânsızdır. Bu süre zarfında yeni bir ev kiralayamaz ise tahliye icra memuru vasıtası ile yapılacaktır. Kiracı eşyaların dışarıya çıkarılıp yedi emine teslimi gerekecektir. Bu nedenle birçok kiracı noter ihtarı sonrası yâda tahliye kararı sonrası taşınmazı tahliye etmektedirler. İcra takibi yapılmadığı ve tahliyeye zorlama gerçekleşmediği için tazminata hak kazanamayacaktır. Bu nedenle bu maddeye dayalı tazminat talebi zordur. En azından kiracı çok büyük risk alması gerekmektedir. Bunu bilen kiralayanlar ihtiyacı olmasa da tahliye talep etmektedirler.
2- Tahliye sonrası 3 yıl içinde başkasına kiraya vermesi gerekir.
Taşınmazın kiraya vermeden boş tutulması, yâda kira alınmadan bedava oturtulması halinde tazminat talep edilemeyecektir.
3-Haklı bir nedenle başkasına kiraya verilmiş ise yine tazminata hükmedilmeyecektir.
Örneğin kiracı kendisi taşınmazda oturmaya başlamıştır. Ancak birkaç ay sonra başka ile tayini çıkması gibi bir nedenle taşınmış ve bu nedenle kiraya vermiş ise haklı bir neden var sayılır. Nedenin haklı olup olmadığını hâkim belirleyecektir.
Eğer yukarıda şartlar gerçekleşmiş ise kiracı son ödediği bir yıllık kira karşılığından az olmamak üzere tazminat alabilecektir. Zararın daha fazla olması halinde ve bunun ispatı ile daha fazla tazminata hak kazanacaktır.
Tazminata konu talep edilebilecek giderler şunlardır.
a- Kira Farkı
Yargıtay içtihadında, eski kiracının kiralananı boşalttıktan sonra, daha yüksek kira bedeli ödeyerek başka bir yere kiraya çıkması halinde aradaki farkı talep edebilecektir. Burada yeni kiraya çıkılan ve yüksek bedelle kiralanan konutunda benzer niteliklerdeki konut olması gerektiği kanaatindeyim. Çünkü kötü bir daireden lüks bir daireye çıkan kiracının aradaki farkı talep etmesi dürüstlük kuralları ile bağdaşmayacaktır.
b- Taşınma Giderleri Ve Komisyoncu Giderleri
Kiracı, başka bir yere taşındığı için taşınma sırasında yaptığı nakliye gideri, kapsamındaki tüm masrafları talep edebilecektir. Emlakçıya ödenen komisyon gideri de talep edilebilecektir. Çünkü bunun sebebi haksız şekilde gerçekleşen tahliyedir.
c- Tadilat Giderleri
Cebri icra ile tahliye eden kiracı, yeni taşındığı işyeri/konut için yapmış olduğu tüm zorunlu giderleri kiralayandan talep edebilir. Bu zorunlu giderlerin neler olduğu hâkim tarafından belirlenecektir. Faydalı ve lüks giderler talep edilemeyecektir.
Yeniden Kiralama Yasağında Zarar Taleplerinin Tabi Olduğu Zamanaşımı
Tahliye haksız fiildir. Zarar haksız fiilden kaynaklandığı için iki ve on yıllık zamanaşımı söz konusu olacaktır. Yargıtay içtihatlarında bu eylemin bir haksız fiil teşkil ettiği kabul edilmekle birlikte, haksız fiilden doğan zararların zarar görenin zararı öğrendiği tarihten başlayarak iki yıl ile her halde zararın işlendiği tarihten başlayarak on yıl geçmesiyle zamanaşımına uğrayacaktır.
Bir yanıt bırakın