KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA TAHLİYE NEDENLERİ
Türk Borçlar kanunda konut ve çatılı işyerleri için özel düzenlemeler öngörülmüştür. Yeni Borçlar Kanunu yürürlüğe girmeden önce 6570 sayılı yasaya uygun düzenlemeler yeni kanuna aktarılmıştır.
Kanun koyucu kiracıyı korumaya yönelik pozitif ayrımcılık getiren düzenlemeler yapmıştır. En başta kanun koyucu sözleşmenin süre sonunda yada kiralayanın iradesi ile sonlandırılmasına sınırlamalar getirmiştir. Kanunda kararlaştırılan süre sonunda kira sözleşmesinin kiralayan tarafından sonlandırılması kesin hüküm ile bazı şartlar dışında yasaklanmıştır. Kanunda;
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi
1. Bildirim yoluyla
Genel olarak
Madde 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kanun metninden de anlaşılacağı üzere kiracının tahliye hakları ile kiralayanın hakları farklı farklı düzenlenmiştir. Bizde kiracının tahliye hakları ile kiralayan açısından tahliye nedenlerini ayrı ayrı özet şeklinde inceleyeceğiz.
KİRACI AÇISINDAN TAHLİYE HAKLARI
Kiracı acısından kanunen tahliye kolaydır. Çünkü kanun belirli süreli sözleşmenin bitiminden 15 gün önce ihtar çekerek sözleşmeyi sonlandırabilir hükmüne haizdir. Yani kiracı tarafından kira sözleşmesinden 15 gün önce kiralayana ulaşacak şekilde tahliye edeceğini dair ihtar çekilmesi yeterlidir. Aksi takdirde sözleşme bir yıl daha uzayacaktır.
Peki kiracı ihtar yükümlülüğüne uymadan taşınmazı tahliye ederse ne olacaktır?
Bunun cevabı Türk Borçlar Kanunun 325 maddesinde kısmen verilmiştir.
Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi
Madde 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Sorumuzun cevabı kısmen verilmiştir diyoruz, çünkü kanun koyucu makul süre demekle yetinmiştir. Kesin bir süre öngörmemiştir. Makul sürenin ne kadar olduğu Yargıtay içtihatları ile belirlenmiştir. Yargıtay’a göre 3 aylık sürenin makul olduğuna karar verilmiştir. Ancak bu içtihat olup, mahkemeleri bağlayıcı değildir. Şartlara göre bu süre daha da uzayıp kısalabilir. Sürenin makul olup olmadığın zamana ve mekâna göre hâkim takdir edecektir. Örneğin Haziran ayında kiralanan bir yayla evinin eylülde erken tahliyesi halinde 3 aylık yeniden kiraya verme süresi uzatabilir. Yâda yazlık bir bölgede yaz başında tahliye edilen bir taşınmazın kiraya verme süresi de daha kısa olabilir. Makul süre her olaya ve zamana göre belirlenmelidir.
KİRALAYAN (MÜLK SAHİBİ-EV SAHİBİ) AÇISINDAN TAHLİYE NEDENLERİ
Kiralayan tarafından tahliye nedenleri kanunda açıkça belirtilmiştir. Bunların dışında başka bir tahliye nedeni yoktur. Yine kiracı gibi sözleşmenin bitiminde kiralayana akdi sonlandırma hakkı tanınmamıştır. Ayrıca kiralayanın tahliye nedenlerine dayalı olarak kiracıyı dava açarak tahliye etmesi gerekir. Tek istisnası tahliye taahhüdünün icra konulması sonucunda itiraz edilmemesi üzerine icra dairesi tarafından kiracının tahliyesidir. 14 örnek tahliye emrine itiraz edilmesi halinde yine dava açılması gerekir.
Bu nedenle kanunda sayılan tahliye nedenlerini kısaca izah etmeye çalışacağız. Dava açma sürelerinin bazıları Türk Borçlar Kanunun 353 maddesine göre yazılı ihtar ile uzatılabilmektedir.
“Madde 353- Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır” denilmektedir.
A-KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ
Kiralayanın en önemli borcu kira bedelini gününde ödemektir. Bu hususa dikkat etmeyen kiracılar belirli şatlar altında taşınmazdan tahliye edilebilir.
Bu şartlar;
-ödenmeyen bir kira bedeli yâda kiracının ödemesi gereken yan gider (aidat gibi) olmalıdır.
-kira bedelini ödenmesi için ihtar çekilmeli ya da icra takibi yapılmalıdır.
-ihtara ödenmeyen kiranın hangi aya ilişkin olduğu yazılmalıdır.
-kiracıya en az 30 günlük ödeme için süre verilmelidir.
-süre sonunda kira bedeli ödenmemiş olmalıdır.
Kanunda belirlenen sürede tahliye davası açılmalıdır. İhtar yerine icra takibi yapılmış ise itirazın kaldırılması ya da itirazın iptali davaları açılmalıdır.
B-İKİ HAKLI İHTAR NEDENİ İLE TAHLİYE
Kiracının kiraları geç ödemesi ya da hiç ödememesi halinde kiralayana dava yolu ile tahliye hakkı tanınmıştır.
Borçlar Kanunun 352/2 maddesinde iki haklı ihtar nedeni ile tahliye davası düzenlenmiştir. “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir”denilmiştir.
– Bir kira dönemi içinden az iki aylık kira bedeli kiralar geç ödenmelidir. Aynı ayın kiracı için iki ayrı ihtar çekilse geçersiz olup tek ihtar sayılır.
-Ödemeden önce yazılı olarak ihtar edilmelidir. Resmi şekilde olması zorunlu değildir. Ancak tebliği ve ispata açısından sorun olmaması için resmi şekilde çekilmesi gerekir. İcra takibi yapılması da ihtar yerine geçmektedir. Kira bedeli ödenmiş ise ödeme ihtardan sonra yapılmalıdır. (Kiracının kirayı 30 günlük sürede ödememesi ayrı bir tahliye nedeni olup buradakinden farklıdır.)
–Kira sözleşmesi bitiş tarihinden sonraki 30 günlük sürede dava açılmalıdır. Yani sözleşme yine dava ile sonlanmaktadır.
C-TAHLİYE TAAHHÜDÜ VERİLMİŞ İSE KİRALAYAN TAHLİYE TAAHHÜDÜNE İSTİNADEN TAHLİYE TALEP EDEBİLİR
Kiracı yazılı bir tahliye taahhüdü vermiş ise tahliye için verilen tarihten sonraki 30 gün içinde tahliye yoluna başvurabilir. İki yol vardır. Ya icra takibi yapılmalı, ya da dava açılmalıdır. Hak düşürücü süredir.
Bu husus ayrıntılı olarak
https://avibrahimgullu.com/tahliye-taahhutnamesi-nedir/
makalemizde incelenmiştir.
D-KİRALAYANIN İHTİYACI NEDENİ İLE TAHLİYE
Türk Borçlar Kanunun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiracının tahliyesi istenebilir. Bunun için kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekir. Öncesinde ihtar zorunluluğu yoktur. İhtar şartı getirilmemiş olması, direk dava hakkı tanınması nedeni ile çok doğru bir düzenleme olduğu söylenemez. Kiracının mağduriyetine neden olabilmektedir. Bu hususta
https://avibrahimgullu.com/ihtiyac-nedeniyle-tahliye-davasi-nedir/
adresindeki makalemizde ayrıntılı olarak izah edilmiştir.
E-YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİ İLE TAHLİYE HAKKI
Türk Borçlar Kanunun 351 maddesinde düzenlenmiştir. Yeni malike kira sözleşmesinin sonunu beklemeden belirli şartlarda ihtiyacı varsa tahliye hakkı tanınmıştır.
“Madde 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.” Bu hususta
https://avibrahimgullu.com/ihtiyac-nedeniyle-tahliye-davasi-nedir/
adresindeki makalemizde ayrıntılı olarak izah edilmiştir.
F-KİRALANANDA İNŞA VE ONARIM ZORUNLULUĞU NEDENİYLE TAHLİYE HAKKI
Taşınmazın onarıma ihtiyacı varsa bu nedenle tahliye davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunda 350/2 maddesinde düzenleme yapılmıştır. “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,” tahliye davası açabilir.
Uygulaması çok fazla değildir. Çünkü imar ve inşa projesinin sunulması gerekir. Yeniden imar ve inşa nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için mahkeme tarafından mal sahibine onaylı projenin sunulmasını talep etmelidir. Mahkeme tarafından muhakeme edilmesi gereken husus yeniden imar ve inşa faaliyetinin kiralanan yeri etkileyip etkilemediğidir. Örneğin kiracının yaşamını çok etkilemeyecek değişiklikler tahliye nedeni olamaz. Bunun için de mahkeme tarafından mal sahibine onaylı projelerin sunulması ve mahallinde keşif marifetiyle projenin kiralanan taşınmazın kullanılmasını etkileyip etkilemediği tespit edilmesi ve etkileyecek ise tahliye kararı vermesi gerekir.
Tahliye davasının bir aylık sürede açılması gerekir. Yeniden imar ve inşa sonrası kiralama yasağı vardır. Öncelikle eski kiracıya yeni şartlarda teklif zorunluluğu vardır. Kanuna göre “Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz” denilmektedir.
Görüleceği üzere yazılı ihtar çekme zorunluluğu vardır. Ancak imar ihya sonrası kiralayanın çok yüksek yeni kira bedeli talep hakkı vardır. Ne kadar kira bedeli isteyeceğine ilişkin bir sınırlama yoktur. Yüksek bedel talepleri nedeni ile kiracılar pek uğraşmamaktadır.
H-AYNI İLÇE YA DA BELDEDE KİRACININ KONUTU OLMASI
Her ne kadar günümüz kiralayan ilişkilerine pek uymasa da kiracının başka konutu olması tahliye nedeni sayılmıştır. “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir“ denilmektedir.
Doğru bir düzenleme olmadığı kanaatindeyim. Aynı beldede konutu olan kişi taşınmaz kiralıyor ise makul bir sebebi vardır. Örneğin evi dardır. Asansörsüzdür, odası yetersizdir. Bunun gibi birçok neden olabilir. Bu nedenle bu tahliye hakkı tanınması doğru değildir. Kiralayan için ise taşınmazı kiraya veriyor ise kendisi kullanmak yerine kira getirisi tercih edilmiş demektir. Bu nedenle tahliye nedeni sayılması doğru değildir. Daha önce aynı belediye sınırları içindeki taşınmaz hükmü kaldırılmış ve uygulama alanı daraltılmıştır. Özellikle büyükşehirlerde uygulama alanı epey daraltılmıştır. Tapu zorunluluğu kanunda yoktur. Oturmaya elverişli konut denilmektedir. Elverişli konut olması yeterlidir. Kooperatif tahsis yapılmış ise konutu var sayılır ve tahliye nedenidir. Yine sükna ya da intifa hakkı olan kişilerin taşınmazın maliki değildir. Ancak kullanım için bir konuta sahiptir. Tahliye nedeni sayılmaktadır.
Tahliye nedenlerini kısaca özetledik. Bu genel bilgiler hukukçu olmayan için tek başarı yeterli değildir. Bu nedenle mutlaka hukuki yardım almanızı öneririz.
Bir yanıt bırakın