MÜTEHİTLERİN AYIPTAN TÜKETİCİYE KARŞI SORUMLULUKLARI
Mezopotamya uygarlıklarından Babil kalıntılarında bulunan, dünyanın en iyi korunmuş tabletlerinde yazılı adını kral Hammurabi’den (M.Ö 1792-1750) alan iki metrelik silindirik bir taş üstüne çivi yazısıyla yazılmış. 282 maddeden oluşan metnin 229. maddesinin inşaatla ilgili olduğu görülmektedir. Maddede “Bir usta herhangi biri için bir bina inşa eder ve bu binayı uygun bir şekilde yapmazsa; inşa ettiği bina yıkılıp sahibini öldürürse, inşaatı yapan da öldürülür” hükmü bulunmaktadır. Yaklaşık 4.000 yıl önceki müteahhitlerin de kusurdan dolayı ağır sorumlulukları kanunla düzenlenmiştir.
Müteahhitlerce yapılan binalar hukuki anlamda eser sözleşmesidir. Yapılan bir bina oluşturulan eserdir. Eser sözleşmesine ilişkin düzenlemeler Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Ayrıca tüketici ilgilendiren eserler için Tüketicinin korunması hakkındaki kanunda tüketici lehine pozitif düzenlemeler mevcuttur. Konut satışlarının çoğu tüketiciye yapıldığından tüketici yönünden konu incelenecektir. Kanuna aykırı düşmedikçe bu hususlar ticari alım satımlar içinde geçerlidir.
Ayıplı ürün, kusurlu ürün demektir. Ondan beklenen faydayı ya hiç sağlamaz. Yâda az miktarda sağlar.
Kusur ise ağır ya da hafif olabilir. Bu ayrıma göre kusurun miktarı tazminatın ve zararın miktarının tespiti açısından önemlidir. Ancak kusurda tüketiciyi ilgilendiren bir başka ayrım daha vardır. Oda açık ayıp, gizli ayıptır. Açık ayıpta hafif ya da ağır olabilir. Gizli ayıpta ağır ya da hafif olabilir.
Ayıp kavramının Türk Borçlar Kanunda tam tanımı yoktur. Her olaya göre tarif değişebilir.
Türk Borçlar Kanununun 222 maddesinde “Satıcı, alıcının satılanı yeterince gözden geçirmekle görebileceği ayıplardan da, ancak böyle bir ayıbın bulunmadığını ayrıca üstlenmişse sorumlu olur” hükmüne haizdir. Kanundan “yeterince gözden geçirme ile anlaşılabilecek ayıplar gizli ayıptır” şeklinde dolaylı bir tarif yapılmıştır. Ancak bireysel konut alımlarında Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun Özel kanun olması nedeni ile öncelikle uygulanacaktır.
Tüketicinin korunması kanunu ile bireysel tüketiciler lehine Türk Borçlar Kanundan daha ayrık pozitif düzenlemeler yapılmıştır. Bu kanun yalnızca konut veya tatil amaçlı taşınmaz malların tüketici kapsamında alınmasına ilişkin konut alanları kapsamakta olup kiraya vermek yahut ticari amaçlı üzere alınan daireler ve dükkân alım satımlarındaki ayıplar bu kanun kapsamında değildir. Ayıplı konut satın alanların hakları için uygulanacak ilk özel yasa Tüketicinin Korunması Hakkında Kanundur. Bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde Borçlar Kanunu uygulanacaktır.
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 8.maddesi uyarınca;
“1-Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır.
2- Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı olarak kabul edilir” denilerek ayıplı malın tarifi yapılmıştır.
Satılan taşınmaz tarafların anlaşmasına uygun değilse müteahhidin ayıptan sorumluluk olacaktır. Ayıp fiziki olabileceği gibi hukuki de olabilir.
Fiziki ayıp binanın yapısına ilişkin ayıplardır. Konutta ayıp değişik şekillerde ortaya çıkabilir. Bu hallerden başlıcaları: konutun taraflarca kararlaştırılan örnek veya modele uygun olmaması, konutun objektif olarak taşıması gereken özellikleri taşımaması, bildirilen niteliklerin konutta bulunmaması, konutun kararlaştırılan sürede teslim edilmemesi sayılabilir. Kötü imalatlar, düşük kalite malzeme kullanılması, işçilik hataları (örneğin iyi yapışmamış fayanslar, düzgün döşenmemiş parkeler, hatalı elektrik su tesisatları vs) ayıplı mal kapsamındadır. Yine örnek olarak yüzme havuzu olacağı kararlaştırılan site içindeki bir evde yüzme havuzunun yapılmamış olması yahut 120 metre² net daire olacağı söylenen konutun 100 metre² olarak imal edilmesi, konut teslim edildikten bir müddet sonra çatının akması yahut boruların patlaması sebebiyle konuta su girmesi gibi örnekler verilebilir. Bu ayıplar açık ya da gizli olabilir.
Açık ayıp, satın alınan malın gözle görülebilecek şekilde ayıbının bulunması haline söz konusudur. Yani kısaca basit bir muayene ya da dikkat ile görülebilen ayıp, açık ayıptır diye tanımlayabiliriz.
Gizli ayıp, satın alınan malın gözle görülmeyen ve malın kullanılmasıyla, ya da uzmanının incelemesi ile ortaya çıkan ayıbı varsa gizli ayıp söz konusudur.
Ülkemizde konut satışlarının birçoğu projeden yapılmaktadır. Bir kısmı da konut tamamlandıktan sonra yapılmaktadır. Özellikle projeden satışlar da eksik ya da hatalı imalat kaynaklı ayıplar daha çok ortaya çıkmaktadır. Esasında satın alınan konutun ne şekilde yapılacağı ve ne şekilde teslim edileceği en ince ayrıntısına kadar imar planı ve sözleşmelerde yazılmaktadır. Ancak konut tesliminden sonra da bazı ayıplar görülebilmektedir. Bu ayıplardan kimin sorumlu olacağı önemli hale gelmektedir. Bazen ayıp nedeni ile oluşan zarar çok yüksek olabilmektedir. Taşınmazın hukuki ayıbı arsa payının sözleşmeye aykırı olması, vaat edilen hukuki niteliklerde olmaması, iskânının alınmamış olması, gerekli ruhsat ve izinlere sahip olmaması, plan ve projeye aykırı imalatların yapılması gösterilebilir
TESLİMDEN SONRA MÜTEAHHİDİN AYIBA KARŞI SORUMLULUĞU İHBAR YÜKÜMLÜLÜĞÜ?
Müteahhitler konut tesliminden sonra ortaya çıkan ayıplardan da belirli zaman dilimine ve ayıba göre sorumlu olmaktadırlar. Bunun için bazı şartların gerçekleşmiş olması gerekir.
-Öncelikle teslim edilen konut ayıplı olmalıdır.
-Malik muayene ve ihbar külfeti yerine getirilmelidir.
-Ayıbın oluşması malikin kusurundan kaynaklanmamalıdır.
Bu şartlar gerçekleşmişse müteahhitler ayıplı konutlardan sorumlu olabilirler.
Tüketici dışındaki alıcılar için görünen ayıpların tespiti için kanun, alıcıya satın alınan evi gözden geçirme yükümlülüğü yüklemiştir. Alıcı, satın alarak teslim aldığı evi imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve ayıp varsa tespit ederek, bunu uygun bir süre içinde müteahhide bildirmek zorundadır. Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, görünen ayıplara karşı ayıpsız satın almış gibi sayılacaktır. İhbar süresinin ne kadar olduğu kanunla net olarak açıklanmamıştır. Yargıtay’ın bu konuda emsal kararlarına göre makul süre somut olaylara göre değişse de 40 gündür.
Tüketici işlemleri bakımından özel bir düzenleme mevcuttur. Kanuna göre teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların, teslim tarihinde var olduğunun kabul edileceği düzenlenmiştir. Bu süre içinde malın ayıplı olmadığının ispatı ise müteahhide aittir.
Ayıbın belirli bir süre kullanımdan sonra ortaya çıkması halinde ise gizli ayıptan bahsedilecektir. Taşınmazda gizli ayıp bulunması halinde süreler bu tarihten itibaren başlayacaktır. Teslimden sonra müteahhidin ayıba karşı sorumluluğu ortadan kalkmamakta, özellikle belirli bir süre kullanmadan sonra ortaya çıkan ayıplar bakımından müteahhidin (yüklenicinin) ayıba karşı sorumluluğu kanunen devam etmektedir.
AYIPLI TAŞINMAZ DURUMUNDA SEÇİMLİK HAKLAR
Tüketicinin korunmasına yönelik düzenlemelerde müteahhit tarafından satılan taşınmazın ayıplı olması durumunda kanun alıcıya bir takım seçimlik haklar tanımaktadır. Alıcı bu haklardan dilediğini kullanabilir.
Alıcının seçimlik hakları;
-Evi geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,
-Evi alıp, ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme,
-Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere evin ücretsiz onarılmasını isteme,
-İmkân varsa, evin ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme,
şeklindedir. Satın alınan taşınmazın ayıplı olması halinde alıcı bu seçimlik haklardan birini müteahhide karşı kullanabilecektir. Bu seçimlik hakların yanında başka bir zararı da varsa, örneğin elektrik tesisat arızası nedeni ile ev eşyaları zarar görmüş ise bu zarar için müteahhide karşı tazminat davası açabilecektir. Alıcının ayrıca genel hükümlere göre uğradığı maddi zararı dava yolu ile tahsilinde hukuki engel yoktur. Zarar kalemi her somut durumda değişebilecektir.
AYIBIN GİDERİLMESİNİ İSTEME HAKKI
Olay konusu konutun ayıbı giderilebilecek durumda ise alıcı taraf müteahhitten ayıbın giderilmesi hakkını kullanabilir. Kanuna göre tadilat ve bakım işlemlerinin aşırı bir masraf gerektirmemesi gerekmektedir. Bu şartların varlığı halinde ayıplı bir ev alan kişi, tüm masrafları müteahhide ait olacak şekilde taşınmazın bakım ve onarım işlemlerinin yapılmasını isteyebilecektir. Müteahhit buna yanaşmaması halinde kendisi yaparak bedelini talep edebilecektir.
Ayıptan kaynaklı Davalarda Zamanaşımı
Hem Türk Borçlar Kanununda hem de Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda ayrı olarak bu hususta düzenlemeler mevcuttur.
Türk Borçlar Kanununda ayıptan kaynaklı her türlü dava, satılandaki ayıp daha sonra ortaya çıksa bile devirden itibaren iki yıldır. Bu süre geçmekle zamanaşımına uğramaktadır. Eser sahibi, satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu ise, iki yıllık zamanaşımı süresinden yararlanamayacaktır.
Taşınmazın tüketici işlemi kapsamında alınması halinde Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanacaktır. Bu kanunda Borçlar Kanununda yer alan düzenleme aynen kabul edilmiş fakat konut veya tatil yeri amacıyla alınan taşınmazlar bakımından üst süre 5 yıla çıkarılmıştır.
Uyuşmazlığın türü önemlidir. Tüketiciler tarafından alınan konutlar bakımından müteahhidin ayıptan doğan sorumluluğu 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre tüketici lehinedir.
Ayrıca Ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz.
Görevli Mahkeme neresidir?
Görev taşınmazı satın alan kişinin sıfatına göre değişmektedir. Tüketici tarafından alınan bir taşınmaz davaya bakmak görevi Tüketici Mahkemeleri olacaktır. (belirli rakam altındakiler hakem heyetinde görülecektir)
Tüketici tarafından açılacak davalarda arabuluculuğa başvurulması dava şartı niteliğindedir.
Ticari amaçla satın alınan taşınmazlar, özellikle şirket ve tacirlerin satın aldığı taşınmazlar bakımından ise görevli mahkeme Türk Ticaret Kanunu’na göre Ticaret Mahkemeleri olacaktır. Zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Dava öncesi arabulucuya başvuru zorunludur.
Yetkili Mahkeme neresidir?
Dava konusu taşınmazın aynına ilişkin (mülkiyet hakkına) ilişkin olmadığından yetkili mahkeme ise HMK ya göre belirlenecektir. Kesin yetki söz konusu değildir. Bu nedenle tazminat davalarında yetkili mahkeme genel yetki kuralına göre borçlunun bulunduğu yer mahkemesi olan müteahhittin bulunduğu yerde açılacaktır. Ancak Tüketici için ikametgâhında dava açılması mümkündür. Yine ifa yerinde de davanın açılması mümkündür. Tacirler arasında yetki sözleşmesi yapılmış ise bu mahkemelerde yetkilidir. Kabul edilecektir.
Bir yanıt bırakın