Ortaklığın Giderilmesi Davası

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları paylı ve elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi mallarda paydaşlar veya ortaklar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdiren davalardır. Hiç kimse birlikte mülkiyet ilişkisine zorlanamaz mantığını hedef alan bu davalar mirasçılar arasında bir taşınmazın paylaşılmak istenmesi ya da imar düzenlemesi sebebiyle bir taşınmazda hissedar olmak zorunda kalmış kişilerin bu ortaklığı sonlandırmak istemesi sonucunda açılmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davasında amaç ortaklar arasında çıkan uyuşmazlıkların malın paylaştırılması suretiyle giderilmesidir. Söz konusu malın bölünebilir nitelikte olması halinde Aynen Taksim (malın fiziken bölünmesi) Suretiyle İzale-i Şuyu yoluna gidilir. Malın bölünemez nitelikte olması halinde ise Satış Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) yoluna gidilerek taşınır veya taşınmaz malın satılarak bedeli paydaşlar arasında hisseleri oranında bölüştürülür

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Ortaklık ilişkisi bulunan taşınmaz ise, taşınmazın bulunduğu yer; ortaklık ilişkisi taşınır mallar üstündeyse davalılardan birinin ikametgah adresinin olduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekir. Nitekim Yargıtay 5.Hukuk Dairesi, 2021/ 10895E, 2021 / 12669K numaralı, 08.11.2021 tarihli kararında;

 “..ÖZET: Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki başlıklı 6100 sayılı HMK’nın ilgili maddesinin birinci fıkrasında “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir”, üçüncü fıkrasında “bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkin ise, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da dava açılabilir” hükmüne yer verilmiştir. Dosya kapsamında ortaklığın giderilmesi istenen 474 ada 204 parsel sayılı taşınmazın … İli, …İlçesinde bulunduğu anlaşıldığından uyuşmazlığın … Sulh Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir…”

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Tarafları Kimlerdir?

Ortaklığın giderilmesi yani izale-i şüyu davasında ortaklığın giderilerek şahsi mülkiyete geçilmesini isteyen paydaşlardan her biri dava yoluna başvurabilir. Bu paydaşların ne kadar hisseye sahip olduklarının davanın açılması için bir önemi yoktur. Paydaşlardan her biri ayrı ayrı dava yoluna başvurabileceği gibi birden fazla paydaş diğer paydaşlara karşı da başvurulabilir. Ortaklığın giderilmesi davasını açan paydaş, taşınır veya taşınmazın diğer ortaklarını davalı olarak göstermesi gerekmektedir. Bu sebeple paydaşlardan her biri ayrı olarak birlikte mülkiyet ilişkisinin sonlandırılmasını mahkemeden isteyebilir. Paydaşlardan birinin ölümü halinde mirasçılık belgesinde (veraset ilamında) ismi geçen tüm mirasçıların ortaklığın giderilmesi davasına dahil edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde mirasçılar davaya dahil edilmez ise taraf eksikliğinden dava reddedilecektir. Nitekim Yargıtay, 7. Hukuk Dairesi, 2021/6973E, 2021/3298K numaralı 29.11.2021 tarihli kararında;

“..Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazlarda tapu kayıt maliki Hayriye Coşkun mirasçılarından davacı … ile davalılar … ve … yargılama sırasında vefat etmiştir. Yargılama sırasında anılan mirasçıların mirasçılık belgeleri ilgilisinden temin edilerek mirasçıları yargılamaya dahil edilmemiştir. Açıklanan nedenlerle usulüne uygun taraf teşkili sağlanmadan, hukuki dinlenilme hakkı ihlal edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir….” Şeklinde karar vermiştir.

Halk arasında bu davalar için çoğunlukla bilinen paydaşlardan birinin bu davayı istememesi veya satışı rıza göstermemesi durumunda satışın yapılamayacağı, davanın reddedileceğinin zannedilmesidir. Aksine bu davaların aslında kazananı veya kaybedeni olmayıp paydaşlardan birinin dahi bu davayı açarak satış istemesi ortak malın satılması için yeterlidir. Çünkü kanun gereği hiç kimse birlikte mülkiyet ilişkisini devam ettirmeye zorlanamayacağı için paydaşlardan birinin bu davayı açması ile birlikte mülkiyet ilişkisi sonlandırılır. Nitekim Yargıtay 7.Hukuk Dairesi, 2021/ 2727E, 2021 / 2089K, 19.10.2021tarihli bir kararında;

 “..Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalar olup, sonuçta kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesi gerekir.

Somut olaya gelince, davalı …, …, … ve … yargılamada vekille temsil edilmesine rağmen lehlerine vekalet ücreti hükmedilmemesi doğru görülmemiştir. Bu husus kararın bozulmasını gerektirmiş ise de, yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 438/7 maddesi gereğince hüküm sonucunun aşağıdaki şekilde düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir…”

Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)

Taraflardan birinin ortaklığın giderilmesinin aynen taksim (fiziken paylaşma) suretiyle yapılmasını istemesi üzerine hakim tarafından bilirkişi eşliğinde aynen taksimin mümkün olup olmadığı incelenir. Davaya konu olan malın bölünebilir nitelikte olması halinde davaya konu mal ifraz edilir ve paydaşlara paylara oranında denkleştirme sağlanmasına karar verilir.

Paydaşlığın giderilmesi davalarında mahkemece malın ifraz edilerek aynen bölünüp paylaştırılmasına karar verilebilmesi için bilirkişilerce araştırma yapılarak malın ilgili kanun ve mevzuat uyarınca bölünmeye uygun olması gerekmektedir. Nitekim Yargıtay, 7. Hukuk Dairesi, 2021/8353E, 2022/2078K numaralı, 16.03.2022 tarihli bir kararında;

“…Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın tapu kayıt bilgileri incelendiğinde, tapu kaydının beyanlar hanesinde (A) harfi ile gösterilen binanın M. F., (B) harfi ile gösterilen binanın G. Y., (C) harfi ile gösterilen binanın M. B. adına kayıtlı olduğu, 17.05.2017 tarihli bilirkişi raporunda; ” Kısıtlının da hissesinin bulunduğu K. İli, M. İlçesi, S. Mahallesi, Cilt …, sayfa …, … ada … parsel 5.507,12 m2 yüzölçümlü arsa vasıflı taşınmazın hissedarları arasında ivazlı veya ivazsız taksimi, 3194 sayılı İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddelerine göre, taşınmazın yüzölçümü, hissedar sayısı ve mevcut imar durumu itibarı ile mümkün olmadığından, taşınmazın satış yolu ile ortaklığının giderilmesi mümkündür.” şeklinde görüş bildirildiği.. “ şeklinde karar vermiştir.

Eğer taşınmaz malda kat mülkiyeti kurmak mümkünse taşınmaz malda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.

Satış Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)

Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse yahut taraflardan hiçbiri aynen taksim istememişse ortaklık satış suretiyle giderilir. Satış açık arttırma yoluyla yapılmalıdır. Ancak tüm paydaşlar bir araya gelerek satışın ortaklar arasında yapılması hususunda oy birliğiyle anlaştıkları takdirde satış yalnızca ortaklar arasında yapılır. Ancak bunun için tüm paydaşların rızası gerekmektedir. Tek bir paydaşın bile bu işleme rızası yok ise açık artırma herkese açık olur.

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi halinde hem dava aşamasında hem de satış aşamasında taşınır/taşınmaz mal için bilirkişi incelemesi yapılarak taşınmazın cinsi, konumu ve değeri konusunda bilirkişi raporu hazırlanır. Eğer dava konusu taşınmaz üzerinde ağaç, bina vs gibi asıl taşınmaz dışında parçalar (muhdesat) varsa bunların da değerleri raporda ayrıca hesaplanarak belirtilir ve taşınmaz satılırken bu parçalarda satılarak dava konusu taşınmazın değerine katılır. Nitekim Yargıtay 7.Hukuk Dairesi, 2021/ 2992E, 2021 / 2899K numaralı 10.11.2021 tarihli bir kararında;

 “..Somut olaya gelince; 4155 parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde bir isabetsizlik bulunmamakta ise de; hükme esas alınan 23.12.2013 havale tarihli raporda dava konusu 4155 parsel sayılı taşınmazın üç kısımdan oluştuğu; bir bölümünde çoban evi, bir bölümünde ahır mevcut olduğu, davalı …’ın ilk hükmü temyiz ederken bu yapılar hakkında muhdesat iddiasında bulunduğu ancak bozma sonrası verilen kararda muhdesat iddiası hakkında değerlendirme yapılmadığı gerekçesiyle hükmün davalı … tarafından temyiz edildiği anlaşılmıştır. Davalı tapu kayıt maliki …’nin muhdesat iddiası yönünden inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre hüküm tesis edilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu parsel yönünden bozulması gerekmiştir…” şeklinde karar vermiştir.

Ancak bu parçaların başka bir paydaşa ait olma durumunda bunların bir kısım paydaşlara ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar hemfikirse ve bu parçalar asıl taşınmazın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle asıl taşınmazın ve bütünleyici parçaların değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Eğer bu parçalar konusunda bir uyuşmazlık var ise bu parçaların kendisine ait olduğunu iddia eden paydaş ayrı bir dava açarak bu parçaların kendisine ait olduğunu ispatlaması gerekir.