Taşınmazın yeni malikinin eski aidat borçlarından sorumluluğu var mıdır?

Taşınmazın yeni malikinin eski aidat borçlarından sorumluluğu var mıdır?

Artık ülkemizdeki taşınmazların büyük çoğunluğu kat mülkiyeti kapsamındadır. Kat mülkiyeti olunca da ortak giderlerin yapılması ve bunun malikler tarafından ya da kullanıcıları tarafından ödenmesi gerekir. Taşınmazın kullanımına ilişkin aidat borçlarından kullanıcı tarafından ödenmesi gerekir. Yani taşınmaz kiracı tarafından kullanılıyor ise aidat borcu kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Kanunen mülk sahibi aidat borcundan aslen sorumludur. Ancak kiracıya rücu hakkı vardır. Aidatı ödemek zorunda kalan malik kiracıya rücu edebilir. Taşınmaz çıplak mülkiyete konu ise aidatın İntifa ya da sükna hakkı sahibi tarafından ödenmesi gerekir

Taşınmazı yeni alan kişi eski malikin satın almadan öncesine ait aidat borçlarından sorumlu mudur?

Kural olarak taşınmazın aynı ile ilgili yükümlülükler yeni malike geçer. İpotek yüklü taşınmazı satın alan kişinin borcu devam eder. Ancak taşınmazın aynına ilişkin olmayan yükümlülükler kural olarak yeni malike yüklenemez. Ancak kanunda istisnaları vardır. TBK’daki özel hüküm nedeni ile yeni malik kiralayan konumunu almaktadır.

Aidat borcu kiralayanın aynına ilişkin değildir. Kanunda da istisna yoktur. Bu nedenle yeni malik kural olarak eski malikin ödemediği geçmiş aidat borcundan sorumlu değildir. Ancak taahhüt etmesi halinde sorumlu olacaktır.

Yargıtay kararları da bu yöndedir. Örneğin: “634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi uyarınca kat maliklerinden her biri ana taşınmazın ortak gider ve aidatlarına katılmakla yükümlüdür. Kat malikinin mülkiyet hakkı devam ettiği sürece bu ana kurala uymak zorunluluğu vardır. Kat maliki ancak, mülkiyet hakkı sona erdiği andan itibaren bu yükümlülükten kurtulur. Bu andan itibaren sorumluluk -mülkiyetin devri tarihinden sonra gerçekleşen ortak gider, aidat ve avans borçları İçin- yeni malike aittir. Kat malikinin bağımsız bölümünü bir başka şahsa devretmesi durumunda ise kendi mülkiyet hakkı devam ettiği sürece tahakkuk eden tüm ortak giderlerden sorumlu olacağı muhakkaktır. Olayımızda borçlu davalı Seyfi düzenlediği taahhütname ile dava konusu bağımsız bölümün hem kendi dönemine ve hem de kendisinden önceki döneme ait tüm borçlarını ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Davacı yönetim, hukuken geçerli bulunan bu taahhütnameye dayanarak borçlu (davalı) Seyfi hakkında icra takibine başlamış ve bu davayı açmıştır. O halde davalının, taahhütname uyarınca 01.10.2002 gününe kadar dava konusu bağımsız bölüme ait ortak gider ve aidat borçlarının tümünü ödemeyi üstlendiğine göre mahkemece anılan tarihe kadar (01.10.2002 gününe kadar) ki borç miktarının uzman bir bilirkişiye hesaplattırılarak alınacak rapor doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken, kabulü mümkün olmayan bazı gerekçelerle davanın reddi yönünde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir. (18. Hukuk Dairesi 2005/1259 E. 2005/3657 K.) denilmiştir.

Yöneticinin aidatları geciktirmeden tahsil etmesi, gerekmektedir. Yeni malik sorumlu olmama durumu da eski malikinde başkaca mal varlığı olmaması ve icra takibinin aciz belgesi ile sonuçlanması halinde site zarar etmiş olacaktır. Yöneticinin sorumluluğu doğacaktır. Çünkü yönetici vekil gibi hareket etmek zorundadır. Bu nedenle yüklü miktarda aidat borcu birikmesini beklemek gerekir. Yine taşınmazın aynına ilişkin yapılan masraflardan örneğin asansör tamiratı, dış cephe yapılması gibi kat maliki sorumludur. Bu tür büyük meblağlı ödemeler genelde taksitle yapılmaktadır. Örneğin dış cephe işlemi yapılmakta ve site 12 taksitle ödemektedir. Ya da bu amaçla karar alınmakta ve bir miktar toplandıktan sonra kalan miktar için taksit yapılmaktadır. Taksitle ödeme sırasında taşınmaz mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda ileri tarihli taksit borçlarını eski malik mi ödemeli? yoksa yeni malik mi ödemeli?  Aidat borcu alacak borcudur. Bu nedenle borcun doğum anındaki malik sorumludur. Kural olarak bu borçların doğum anındaki maliki sorumludur. Örneğin dış cephe yapılmış ise alacağın doğduğu andaki malik sorumludur.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2018/7532 E. 2019/7010 K. Kararında bu yöndedir. Kararda “Alacaklı tarafından borçlular aleyhine başlatılan, destekten yoksun kalma ve manevi tazminat ilamına dayalı, ilamlı icra takibinde; davacı borçluların, eşit olarak sorumlu olmalarına rağmen ilamda bu hususun belirtilmediği, iş kazasının 13.02.2008 tarihinde meydana geldiği, hakkın doğum tarihi olan bu tarihte malik olan kişilerin sorumlu olabileceği, … dışındaki davacıların taşınmazlarını kaza tarihinden sonra iktisap ettikleri nedeniyle icra emrinin iptalini talep ettiği, ilk derece mahkemesince, dayanak ilamda eski yeni malik ayrımı yapılmadığı, tazminatların kat maliklerinden tahsiline karar verildiği, hüküm kısmının yorum yoluyla belirlenemeyeceği nedeniyle şikayetin reddine karar verildiği, kararın borçlular vekilince istinaf edildiği, Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD tarafından istinaf isteminin kabulü ile ilamda taraf olmayan kat maliklerine icra emri gönderilmesinin ilamlı takip hükümlerine uygun olmadığı, borcun doğduğu tarihte kat maliklerinin kim olduğunun yargılamayı gerektirdiği, bu durumda ancak ilamsız takip yapılabileceği gerekçesiyle takibin iptaline karar verildiği, davalı alacaklı vekilinin temyiz isteminde bulunduğu anlaşılmıştır.

Destekten yoksun kalma ve manevi tazminat ilamı nedeniyle alacaklı, 634 Sayılı Yasa’nın 35. maddesine göre site yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı kanunun 20. maddesi uyarınca da takibe konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifade ile alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20/a. maddesi hükmüne göre kat maliklerinden her biri, kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta primi, kıdem tazminatı vs.) yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleri ile birlikte eşit olarak sorumludur. HGK’nun 03.10.2001 tarih ve 2001/18-642 E. – 2001/662 K. sayılı kararında da benimsendiği üzere, bu sorumluluk borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye aittir.

Somut olayda, Apartman yönetiminin taraf olarak gösterildiği ve kat malikleri aleyhine verilen dayanak karar nedeniyle başlatılan ilamlı takipte, yukarıda belirtilen yasa hükümleri uyarınca; alacaklının kat malikleri ya da yönetici aleyhine takip başlatmak konusunda seçimlik hakkı bulunduğu ve iş kazası tarihindeki maliklerin, yönetim planında veya kat malikleri kurulunca aksi kararlaştırılmadıkça, eşit sorumlu olduklarının kabulü ile, mahkemece iş kazasının yaşandığı 13.02.2008 tarihi itibarıyla, malik listesinin getirtilmesi ve o tarihteki maliklerin tespit edilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken”  denilmiştir. Yani bu durumda borcun doğum anındaki malik sorumludur.

Yargıtay kararları www.yargitay.gov.tr adresinden alınmıştır.

Halil Güven

Kaynak: https://avibrahimgullu.com/tasinmazin-yeni-malikinin-eski-aidat-borclarindan-sorumlulugu-var-midir/